xx公司的融资策略

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1、XX公司的融资策略（讨论稿）目前房地产的主要融资方式是银行贷款，通常情况下，房地产商从事项目开发必须具备1/3的自有资金，另外1/3是通过预售方式获得，其余的1/3则是向银行进行商业贷款。其中通过预售所回拢的资金，也是建立在购房者向银行按揭贷款的基础上，所以其实每个房地产项目近2/3的资金都是从银行获得的。不仅如此，开发商土地储备贷款、建筑企业流动性贷款等，都是通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中在房地产业。据统计数据显示，地产企业资金几乎80％以上来自银行信贷，银行风险过度集中，融资多元化已经成必然。我司目前已有三个项目，融资压力较大；此外，除目前的三个项目以外，我司正积

2、极洽谈后续地块，以实现公司长远发展战略。因此，在目前以及今后3-5年时间里，公司融资压力较大。为探索我司在高速扩张时的融资策略，确保我司持续快速长远发展，特编制本大纲。本大纲为纲领性文件，在执行时，结合实际情况制定具体实施方案，同时，本大纲将根据国家最新的金融政策和我司财务状况适时予以调整。一、外源融资（一）股权融资1、买壳上市（1）优点：Ø避开IPO的苛刻要求。不用考虑IPO对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；Ø不因出身是“民企”而受法规歧视。只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力

3、，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。Ø上市时间快。无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，一个完整的IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。（2）缺点：Ø风险较大。企业买到的壳中可能隐藏着财务黑洞、隐含债务和法律诉讼；买壳后需要经过实质性资产重组，资产重组能否成功存在一定风险。Ø流动性问题。在国内资本市场，多数情况下，要买壳就不得不买入暂时无法流通的股份，需要考虑这部分股份合适的退出时机。（3）操作模式Ø选择“壳”资源Ø收购“壳”资源股份并控股Ø资产及业务重组Ø再融资（4）问题：上市地点的选择？Ø大陆、香港、新加坡、美国（

4、5）总体执行方案Ø接洽投行，了解具体操作流程Ø评估选择“壳”资源Ø制定具体收购方案Ø条件成熟时进行再融资2、首次公开发行股票（IPO）（1）特点：条件限制苛刻；程序繁琐；“排队”时间长。（2）基本流程：Ø成立股份有限公司，并在独立性、规范性、财务状况方面达到《证券法》、《公司法》和证监会对公司股票上市发行的要求；Ø制定募集资金使用方案和股票发行方案，并报送董事会批准；Ø制作上市申请文件，由保荐人保荐并向中国证监会申报；Ø证监会初审；Ø证监会核准；Ø股票发行。（3）总体执行方案：在买壳上市方案未实施的情况下，作为远期融资备选方案。3、与资金方合作开发（1）与土地方合作1)土地方

5、以土地作价入股，我方出资金，双方组建合作公司或合资公司，根据合作协议或出资比例制定收益分配方案，并按照分配方案分配收益。1)直接收购有土地的项目公司，制定收益分配方案，合作开发，按照分配方案分配收益。（2）与资金方合作1)合作方式Ø股权合作：资金方投入资金，作为项目或公司股东，一定程度参与项目或公司管理。Ø债权合作：资金方借入资金，一定期限按照商定利率，还本付息。2)资金投入时间Ø土地收购阶段合作方投入资金Ø项目建设阶段合作方投入资金Ø土地收购阶段和项目建设阶段合作方均投入资金3)收益分配方案根据合作方资金投入的性质、金额和时间，制定收益分配方案。（二）债权融资1、商业银行贷

6、款（请财务部提供具体方案）2、施工企业垫款（请财务部提供具体方案）二、内源融资（一）内部资金调拨（请财务部提供具体方案）（二）预售款回笼寻找集团客户，加速资金回笼。三、房地产信托（一）操作模式1.信托公司以贷款方式向项目/公司提供资金，本息由银行提供担保。2.信托公司以股权投资方式向项目/公司提供资金，设立信托财产专用账户管理资金。3.信托公司以购买项目/公司物业的方式提供资金，设置监管帐户，资金封闭运作。4.上述三种方式的组合投资。（二）限制条件根据银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》和《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，信托资金投向的房地产开发企业必须

7、满足三项条件：1.35%资本金“到位”；2.“四证齐全”；3.具有房地产开发“二级资质”。附件一：买壳上市成功案例“金融街”增发筹资42000万元“金融街”（０００４０２，S.Z）原名“重庆华亚”，是重庆华西包装集团控股的一家包装行业上市公司。２０００年4月，华西集团将持有的４８６９万股国有股以每股３.８０元的价格转让给北京金融街建设集团公司。金融街集团取得控股权后，迅速对“重庆华亚”进行一系列的资产重组工作。２０００年５月，“重庆华亚”进行整体置换，金融街集团将所拥有的北京金融街区域的具有稳定出租收益