不动产开发业之现况与展望

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1、台灣經濟研究院產經資料庫2009年12月4日不動產開發業之現況與展望內容摘要：l房市景氣走勢:2009年1~10月國內房市交易量年增率跌幅已縮減至5%以內，而本產業景氣因屋主心態高且房價攀升過速，使民眾購屋決策速度放緩，故於6~10月呈現來回震盪盤整走勢。l商用不動產:2009年第三季相對於租賃市場表現未如預期，商辦買賣則因壽險業的大舉投入而顯活絡，而店面市場則因陸客效應遞減、新流感疫情、風災衝擊，使北中南同步為衰退走勢。l廠商營運:2009年1~10月部分北部不動產開發業者營收年增率尚為正數，但

2、中南部則均陷入負數，1~9月獲利以北市精華地段為推案區域的廠商為佳，華固EPS仍居冠，中南部相對弱勢。l重大議題:針對國內北市房價過熱現象，除房貸利率、修改及新增稅目、新增供給等面向外，亦可思考住宅資源分配、拉高國人平均所得、執行都市更新或區段徵收及土地重劃等層面；2009年以來都更議題持續發酵，特別是北市動向最受市場關注，故營建署的都更招商會爆滿，而大安區、中正區、中山區則因都更案件量較多，使得其公寓較其他區域熱門。l景氣展望:雖商用不動產市場能見度相對較佳且交易價量具上揚空間，但因一般住宅市場

3、景氣恐僅與2009年相當，故預估2010年國內不動產市場景氣研判為持平，結構為價平量微縮。一、營運現況1.09年1~10月國內房市交易量年增率跌幅已縮減至5%以內，而本產業景氣因屋主心態高且房價攀升過速，使民眾購屋決策速度放緩，故於6~10月呈現來回震盪盤整走勢觀察國內房市交易量的變化，根據圖一的統計資料可知，以建物買賣移轉件數及其月增率資料可知，原先2009年2~6月呈現價量齊揚的房市，在市場氣氛逐漸回歸理性面後，先前高漲的買氣已在7月出現降溫，2009年7月台閩地區建物買賣移轉件數月增率已由6

4、月的高峰33.37%降至1.21%，而2009年8月方面，受到莫拉克風災創傷，民眾心情難以平復，暫緩購屋計劃，以及8月下旬邁入農曆7月傳統淡季，再加上政府低利率優惠房貸確定不續撥，轉為以受災戶、中低收入戶等專案房貸來取代，此優惠房貸政策的轉向則將讓原本有意運用低利率房貸的首購族群轉而採取觀望姿態，而造成延遲購屋現象等因素的影響，2009年8、9月國內房市交易量月增率各為-5.76%、-12.74%，而2009年10月台閩地區建物買賣移轉件數月增率再度小幅上揚3.21%，除9月基期較低外，產業進入9

5、28檔期的旺季亦有挹注。若以年增率角度視之，則2009年1~10http://tie.tier.org.tw第9頁台灣經濟研究院產經資料庫2009年12月4日月累計之房市交易規模跌幅達3.48%，雖然尚無法擺脫衰退的局面，但其跌幅已呈現逐月減緩，年增率更是已低於2008年-9.23%的水準。資料來源:內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2009年12月圖一2008年~2009年8月台閩地區建物買賣移轉件數及其月增率之走勢圖另一方面，根據圖二的住展房市風向球走勢可知，房市風向分數在歷經200

6、9年1月跌至谷底22分後，2009年2~5月已明顯向上攀升，其中5月即達到41分，但6~10月分數則在38~42分呈現來回震盪盤整的走勢，主要是由於屋主心態高且房價攀升過速，導致民眾購屋決策速度逐漸放緩、2,000億優惠房貸不再續撥，中低總價產品買氣明顯受到影響，以及10月底央行對於房市的態度出現轉變，加上8~10月連續三個月房市議價率持續上揚所致，故儘管市場具有9月加權股價指數相較於8月漲幅高達10.01%，加上陸資來台、簽訂MOU與ECFA等消息面，以及大台北地區因近期都更及縣市升格題材帶動，

7、投機資金紛紛湧入炒作等利多因素，但2009年6~10月國內房市景氣未再進一步提升。資料來源:住展雜誌、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2009年12月圖二住展雜誌風向球走勢概況2.09年第三季相對於租賃市場表現未如預期，商辦買賣則因壽險業的大舉投入而顯活絡，而店面市場則因陸客效應遞減、新流感疫情、風災衝擊，使北中南同步為衰退走勢首先在2009年第三季北市商用不動產的租賃市場方面http://tie.tier.org.tw第9頁台灣經濟研究院產經資料庫2009年12月4日，根據信義房屋的統計資料可知(

8、請參考圖三)，2009年第一季、第二季、第三季受到國內經濟景氣仍處於衰退態勢，許多中小企業因撐不過金融海嘯而選擇歇業或縮減營業面積的影響，導致台北市辦公大樓租賃市場表現不佳，包括空置率由2008年第四季的7.45%提升至2009年第三季的11.14%，租金行情也由2008年第四季的1,793元/坪降至2009年第三季的1,723元/坪，其中在2009年第三季部分，儘管租金行情與第二季相比為穩定狀態，但空置率則是罕見的飆高至雙位數，為2005年第四季以來的新高，主要是因部分新完工大樓