大众度假时代：旅游投资与景区综合开发（上）

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1、大众度假时代：旅游投资与景区综合开发（上）林峰北京绿维创景规划设计院院长各位学员，大家好！我今天讲的课程的题目是旅游投资与旅游景区综合开发，我是北京绿维创景规划设计院院长。我今天讲的课程包含四个部分，第一部分是旅游投资模式与旅游的思维方式，第二部分是旅游四季解决方案，旅游最大的特点是淡旺季明显，投资的有效的运行时间太短，所以必须解决四季旅游开发和运营的模式问题。第三我讲旅游景区的规划设计与提升，包括A级景区创建，4A、5A景区创建。第四个方面我讲旅游引导的新型城镇化，特别是我们称之为休闲小镇，或者旅游小镇它的发展模式，旅游综合开发模式，旅游城镇化发展

2、模式，围绕着这四个问题来讲。一、旅游投资模式与思维方式（一）旅游的特点第一个方面，我讲旅游投资模式与旅游的思维方式。旅游它的基本特点是什么？什么是旅游？对于我们游客的角度来看，旅游很简单，就是我出行，我离开家，然后人在途中，然后我去我的旅游目的地，我在沿途中，我在旅游地进行观光，或者休闲，或者度假，这是旅游。从学术上来看，旅游它是一个空间的位移，它是人离开自己居住与生活和工作的地方，来到另外的旅游目的地的这么一种空间位移过程以及消费过程。1、旅游是一种消费搬运从经济的角度看，旅游是一种什么样的经济行为呢？简单概括，旅游我把它称之为消费搬运。旅游是一种

3、搬运，旅游跟我们讲的产品的搬运过程是完全不一样的。假如你要做我们工业品，我们的汽车，我们加工生产出来以后运出去卖掉，它的物流以产品为中心，对于任何地方来说，它的生产，然后把东西卖出去，旅游正好反过来，它不是把东西生产出来卖出去，它是把人吸引过来在此消费。因此我们说旅游是一种消费搬运，它首先搬运的是人，它首先把人从旅游客源地搬运到目的地，只有有效的把人搬运过来，那么我们才能够实现旅游的消费搬运，而旅游的本质是消费搬运，因为只有有效的在目的地实现了消费才让目的地的景区，旅游产业链，地方政府老百姓获得旅游收益和价值。因此，从本质上看，旅游是一种消费的搬运。

4、对于旅游目的地的城市而言，对于旅游目的地的景区而言，它脑子里装的东西是怎么样有效的把客源地，特别是在中国三大客源地，京津冀、长三角、珠三角。以珠三角第一位，长三角第二位，京津冀第三位。他们是最大的旅游客源地，最大的客舱。国际旅游英美，欧洲和北美，日本都是最大的客源地，这些客源地的客源有效的把他们吸引过来，什么是吸引？2、旅游要有吸引力所以旅游的第二个特征叫吸引力，没有吸引力不能把人有效的吸引过来就构不成旅游搬运的这个过程，所以旅游吸引核的打造，旅游吸引核的形成是旅游搬运的前提。3、旅游是预卖产品要实现这样一种旅游搬运，除了要有吸引力和吸引核之外，你还

5、得需要营销，我们称之为旅游是预卖产品，它不是说我要消费的时候才进行销售，才进行营销，实际上旅游营销是一个持续的、长期的、概念的和一系列的过程。现在城市营销，城市品牌营销，借助于旅游品牌，借助于旅游景区，借助于旅游项目有效地进行这样一种营销，构成了旅游预卖产品进行提前销售，预卖的非常重要的特色。所以旅游的第三个特点，预卖特征。4、旅游是市场终端第四，旅游是市场终端，什么是终端？现金旅游消费，它不是中间过程，不是汽车零配件生产，构不成最终的面向大众，面向消费终端的现金消费结构，旅游是现金消费结构，是终端消费结构。终端消费结构的特点是什么呢？它带动的产业链

6、的前期，它带动的一系列的、前端的相关关联，旅游，去景区游览，景区相关联的产业链结合在一起，前期的吃，它和我们菜系有关，它和我们的调味有关，它和我们餐饮的一系列环节有关。住，游，娱乐等等，它在目的地的各种各样购物，各种各样消费，它每一种消费都是终端消费，都带动前端的一系列产业，所以我们称之为终端消费具有产业链带动效应。5、旅游具有战略性最后是旅游是具有战略性，这五大特性第五是战略性。什么是战略性？旅游所带来的消费，它不同于我们常规的生产所带动的价值，一个汽车厂它的产值很高，一年200亿，500亿，1000亿，输出去，收回现金。旅游把人导入进来，大规模的

7、形成在区域的消费现金流聚集，所以我们称之为旅游消费现金流聚集所带给目的地区域的价值是具有战略性的。你想任何一个城市，它自身构成了它城市社会零售品总额，是它本地人消费构建的零售总额，这个零售总额它是缓慢增长的，它的人口的增长，它的消费能力的增长，那么城市化的提升带动它本地的消费有一个增长，这个增长原则上说在8%到15%之间，慢慢地、持续地在增长，那旅游不一样，你有一个好的旅游景区，你有4A景区，你有5A景区，你能打造一个好的度假区，你能形成一个大型的组织乐园项目乐地，或者你一个新景区开发，或者一个大型的旅游项目活动带动区域旅游的一个大发展，你可能来的不

8、是一万人两万人，你是从北京上海全国乃至全球，一年来了100万人，1000万人，100万人到1000万人这样的