伟业北京亚澜湾提案

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1、重整河山待后生2006年4月合作背景亚澜湾，中国十大豪宅，占尽天时地利，坐拥绝版潮白水景，像一艘即将启程的豪华游轮。但是，当大家翘首期盼的时候，她的航程却放慢了，所有业内业外的人们百思不得其解的时候，地雅集团接过了亚澜湾的舵，决心让她重新起航，伟业顾问得到了一个和地雅集团合作的机会，相信双方的合作会让亚澜湾顺利驶向成功的彼岸！前言亚澜湾■亚澜湾现在的关键问题在哪里？■为保证项目整盘销售顺利实施，后续工作的核心在哪里？我们目标重新树立项目中国十大豪宅品牌2006年底以前完成剩余房产80％的销售率上海紫园上海檀宫广东观澜湖高尔夫北京玫瑰园广东汇

2、景新城北京亚澜湾上海西郊庄园北京紫玉山庄目录■市场分析■项目分析■项目定位■解决之道■营销推广■伟业优势■团队保障市场分析■宏观市场分析■竞争区域分析■区域市场分析■国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。2005别墅市场受政策影响比较小■2004年以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量■别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。2005年北京别墅现状宏观市场分析政策循序渐进，调控精细入微市场供不应求，价格借势上涨双向持续高温，客户呈现升级

3、关键词：稳固调控、供需两旺、客户多元北京别墅市场未来年预测宏观市场分析别墅市场分布态势北京市别墅板块是依托环境自然资源，沿城市快速路规模化发展。道路成为别墅区块发展的先决条件之一。立汤路宏观市场分析北京市别墅热点区域中央别墅区、亚北别墅区、京昌别墅区依托自身独特的自然资源和优越交通可达性成为北京别墅市场的热点。延庆密云怀柔燕郊传统别墅区门头沟北京别墅的竞争已形成板块竞争与项目竞争，板块特点得到强化，而且板块竞争先于项目竞争。密云板块已初步确立。■近年北京市别墅板块随着城市道路的扩展，呈“蛙跳式”发展趋势；■已经突破“传统别墅区”，到达各个区

4、域，甚至远郊区县；■北部板块依托于自然风景，休闲度假别墅市场逐步升温。别墅市场发展宏观市场分析宏观市场分析京承高速的全线通车将大大拉近怀柔、密云与北京城区的距离。直接导致区域价值的提升，为怀密两大别墅区带来前所未有的市场契机，更加剧了密云与怀柔别墅市场的竞争。京承高速10月全线开通■高性价比的别墅大量推出，并迅速占领市场■随着城市道路的扩展，一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场，整体拉低了销售均价■从2000年到2005年，市场在售的别墅项目个数逐年呈比较明显的递增趋势■2005年新增别墅供应量突进，大量中低价位别墅成为北京别墅市场主

5、流，瞄准广阔的中产阶级。■同时，别墅市场的终端客户向外资、外地化偏移。市场态势宏观市场分析■北京别墅市场依托交通、自然资源迅猛发展■别墅产品逐渐完善、区域特点逐渐清晰■别墅产品品质上升、别墅市场细分加剧■本项目基于北京市大市，绝对竞争较少，相对竞争较为突出结论宏观市场分析市场分析■宏观市场分析■竞争区域分析■区域市场分析竞争区域分析密云怀柔密云VS怀柔密云、怀柔两区域，地理位置相差不远，自然风光趋同。06年10月京承全线通车，将更加缩短了两个区域的交通时间。区域竞争在所难免。山怀柔境内山脉连绵，境内山青水秀，环境优雅，空气清新，有“天然氧吧

6、”之称.怀柔自然及人文环境寺红螺寺是区域内历史人文底蕴的主要支撑点，香火旺盛，有历史与传说根基”先有红螺寺，后有北京城”，另一说为”先有潭柘寺，后有北京城”。湖怀柔的旅游特色中，以水为胜，红螺湖为水景之胜.竞争区域分析区域市场表现项目名称类型规模容积率户型售价特点起售时间月销售（套）山水墅独栋、双拼、联排2.38万，69户0.36285-407220万“坡HOUSE”2005.111.5红螺湖别墅独栋2.9万0.23234-1061400-818万前期为高端大户型。后期户型变小2003.9一期0.8湖光山舍独栋、双拼2.5万0.26378-

7、568200-300万滨湖私人码头、私家家庭泊船位2002.11.87塞班假日双拼、联排4.1万，114户0.64235-327126-190万岛屿式度假生活2005.31MYVILLA独栋总占地20万。一期建筑面积5.3万。其中，别墅112套。后期产品待定0.5300-420200万北欧童话风格2005.72.5龙山新新小镇镇江南独栋、TH、双拼420套0.56245-300107万-280万北欧风情别墅2002.46.7独栋119套（后续余400套左右）0.4420-530600万－850万江南园林别墅2006.3中低端产品是市场主流。

8、纯独栋项目较少独栋别墅，价格从6500-12000元/平米；双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米；联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米。怀柔别墅市场整体