注会税法-第八章土地增值税法(1)

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1、第八章　土地增值税法本章考情分析在最近3年的考试中，土地增值税一章的平均分值为6分，在税法考试中属于比较重要的一章。这个税种综合性和被综合性都很强，土地增值税很容易与其它税种混合命题。考生在复习时可通过研究观摩以往年度的考题，结合土地增值税的清算，以达到掌握重点考点的目的。近三年本章题型题量如下：最近3年题型题量分析年度题型2008年2009年2010年题量分值题量分值题量分值单项选择题111111多项选择题111111判断题计算题131314综合题合计3535362011年教材的主要变化1.删除了土地增值税作用的内容；2.进

2、行了部分节之间的合并；3.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定；4.增加土地增值税清算时将已计入房地产开发成本的利息支出调整至财务费用中计算扣除的规定；5.对土地增值税清算的内容表述进行了调整和更正；6.增加对转让不能取得评估价的旧房的特殊加计扣除的计算；7.补充细化了国家征用收回的房地产的税收优惠和因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠的政策解释；8.在土地增值税管理中增加预征率的规定。第一节　土地增值税基本原理（了解，能力等级1）一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用

3、权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税；一类是收益性质的的土地税。二、我国土地增值税的特点/（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节　纳税义务人与征税范围一、纳税义务人（了解，能力等级1）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。二、征税范围（掌握，能力等级1）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上

4、建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产的买卖。【解释】土地增值税的征税范围要从行为范围和对象范围两个方面来理解：首先，从行为范围理解土地增值税的征税范围，土地增值税的征税范围必须具有“国有”、“转让”两个关键特征。上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：【特别提示】房地产投资土地增值税的征免规则归纳：征免房地产投资情形投资应征收土地增值税房地产企业房地产企业房地产企业非房地产企业非房地产企业房地产企业投资暂免土地

5、增值税非房地产企业非房地产企业/其次，从对象范围来理解土地增值税的征税范围，不仅仅包括转让土地使用权，也包括连同土地使用权一并转让的地上建筑物和土地附着物。“地上建筑物”包括地上地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有()。A.将房屋

6、产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CD第三节　税　率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。【建议】记忆土地增值税的税率表。（教材P185）第四节　应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。二、扣除项目的确定（一）

7、取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）——P186包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。A.土地出让金B.耕地占用税C.公共配套设施费D.借款利息费用【答案】BC（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：/最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得

8、土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内3.房地产开发企业既向金融机