中国发展房地产信托投资基金的思考

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1、中国发展房地产信托投资基金的思考[摘要]中国发展房地产投资信托基金具有可行性，但中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，缺少对房地产信托的税收激励政策及相应人才的缺乏，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。因此，健全中国房地产投资信托基金有关法律法规，完善其组织形式并加强管理非常重要。[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性一、目前中国房地产业金融现状房地产业作为ɡ中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随闻着宏观调控的进一步深入开展，房地产企岣业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品醒单一的弊端逐步

2、显现出来。据《中国房地稷产资金来源状况分析报告》统计，自20鬯02年以来，国内房地产企业只有61家②实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，蜩因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款瘙。XX年第一季度，由于上年储备项目较牢多，房地产贷款投入有所增加，房地产开褊发贷款在房地产投资中的比重达到19％欤，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房笞地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地湍产投资资金的比重下降到17．3％。房猞地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投姥11/11资资金的比重，2001～XX年分别为43．6％、48．1

3、％、49．4％、沌40．9％，XX年3月末为36．3％摇。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道宏，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发审企业摆脱融资困境的重要出路。二、中喻国发展房地产投资信托基金的可行性分析1．在中国近4万亿元的居民金融资产中泞，储蓄存款占70％左右，居民金融资产硕膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国咙金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是尿冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，随就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴漕旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了溢一

4、大矛盾。房地产投资信托基金的设立和按发展则可使房地产企业在银行贷款之外找＜到一个新的融资途径，同时也为居民大量井金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金娜融改革和金融创新。2．中国发展房地皈产投资信托基金有利于推进现代企业制度菪的完善，规范信托投资公司和基金管理公哒司的运营。信托基金作为一种产权形式，鲼是一种集合投资制度，这一性质要求其必汪须在充分保护投资者的前提下，将投资收篌益放在首位。在中国的市场经济建设中，┓11/11信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资ぽ工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推

5、进现代企业制度的形成、推动虫企业股份改造的创新作用，它真正形成了鲠对企业的产权约束和管理约束，对于所投债资企业促进合理经营，转换经营机制，强豆化资金的高效运用意义重大。3．房地血产投资信托基金具有分散投资，降低风险烂的基金特点，不会对一个企业投入大量的佤资金以至取得控股地位，它作为小股东必天然更加关注企业的规范化运作，从而对房付地产企业的运行起到外部监督的作用。同弘时，可以优化房地产行业内部结构。房地耶产投资信托基金在利润的驱动下将把资金┇投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产恻项目的优化。在基金支持下还可

6、以通过兼东并、收购等手段加快同行业企业间的联合戚，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。4．中国发展浆房地产投资信托基金有助于民间的非法集丝资、地下基金等组织走上正轨。大量的民恩间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良虚好的投资途径而导致非法集资，地下“标锘会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委半托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的吏经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融鸪犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响牒社会的稳定。而房地产投资信托基金的运路营管理是在产权明晰、财务健全、运作透庚11/1

7、1明的条件下进行的，并且管理、运营和保烂管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的笮可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。蒿5．中国发展房地产投资信托基金有助玛于促进中国证券市场国际化，大规模引进攸外资。房地产投资信托基金可以通过两种关方式大规模吸引外资：一是在设立基金时允吸引国外机构投资者的加入，使外资通过免信托基金方式投资于国内的房地产市场。垆二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这箪样的方式吸引外资可以带来多种益处：(躐1)可以较大规模的集中利用外资；(2泪)由于基金的规范

8、运作与国际接轨可以使诀国外投资者放心地大量投入；(3)不会捷因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市骱场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别饲是国有公司的控制权；(5)由