花香维也纳营销战略(全案)

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1、花香维也纳营销战略(全案)石家庄楼市的先锋者胜利大街音乐社区??报告结构项目目标项目概况区域分析和竞争解读SWOT和总体策略项目总体定位总攻略及策略执行一、项目目标迅速回笼资金保持高销售速度实现目标均价提升华泰品牌和知名度实现2005年销售收入1。5亿每月100套左右整体均价3800华泰在石家庄项目的开门红FOCUS二、项目概况18万平米180亩商业：住宅容积率2:7总建筑面积1.38占地规模胜利大街主体封顶竣工二期9。1开盘7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月主入口完工1、2＃主体封顶三期开盘工程进度预估：工程概况2005年2006年主题广场完工二期小高层、街铺1.1开

2、盘会所完工项目规划一期二期三期多层住宅小高层住宅街铺商业集中商业多层住宅100%8％6％19％26％41％套数比3273-98顶层低于2.2米4062478107165套数166-172大四房144-157大三房132-141小三房100-117二房面积户型以3房户型为主力户型一期已售户型比例销售分析：一期销售近95％，目前剩余顶层送阁楼的大面积单位；主力户型集中在100-140之间的二房和三房；两房和三房面积趋大，三房单位对户型设计要求较高；三、区域分析和竞争解读——石家庄房地产市场的区域性非常明显，因此进行区域性研究显得特别重要【石家庄市内五区：房地产发展重头戏在东南区位】石家

3、庄城市规划发展以东南向为主，给予该区域内项目较好发展平台高新区、裕华区成为房产发展、竞争的主战场；桥东区长安区裕华区新华区桥西区【市区各区域的格局】中低收入人群新华区2500中档楼盘环境一般较成熟高校聚集地西南面桥西区高收入人群高新区、桥东区3000中高档楼盘居多优良十分成熟市政机关聚集地东南面裕华区中高收入人群长安区、新华区2900中档楼盘居多老城区环境较差配套成熟商贸中心，前景好城市中心桥东区中低收入人群新华区2500中低档物业较差较成熟，但档次低工业老区，发展慢东北面长安区桥西区裕华区片区辐射中、低档楼盘高档物业楼盘质素西北面正东面地理位置环境一般十分优良周边环境省直机关所在

4、地政府扶植，前景好发展前景中低收入人群高收入人群客户类型20003500价格较成熟尚待完善周边配套新华区高新区指标【桥东区的区域总体特征】石家庄地产中心板块,地理位置优越道路交通资源好,区域发展成熟区域内项目体量偏小，市政配套完备外部环境较差，较难打造高素质楼盘桥东区的房地产市场综述本片区在近两年市场热度逐步降低,价格涨幅不太明显,与商业中心区的价格差距缩小,价格优势减弱;本片区的整体楼盘形象为中高档楼盘，较高容积率,以小高层为主,客户认知度较高;本片区以自住为主，租赁市场正在逐步增加；转角凸窗、大露台、入户花园和阳光房在片区项目中得到运用；片区楼盘以130-200的三房和复式为主

5、流产品,整体销售良好,小户型和高层物业也正逐步走向发展;片区楼盘的取胜之道：提升产品附加值，形象至上，性价比高竞争案例分析一最小面积160㎡，48栋TOWNHOUSE、2栋四层的情景洋房、20万㎡公寓主力户型顺驰·蓝郡项目名称浓缩城市结构，划分燕赵富豪阶层营销主题私立小学、双语幼儿园、3500平米的VIP金鼎会所、8.5万平米的南江水系园林价值卖点6月11日开始内部认购项目进度客户年龄大多在35岁以上的高收入人士。客户构成一次性97折，按揭98折折扣公寓：4500元/㎡；情景洋房：6500元/㎡：均价认购当天30套左右销售进度1.65容积率占地294亩,总建30万平方米总规模成功因

6、素:顺驰品牌和相应的产品特征以及鲜明的毫宅阶层定位。经验：将项目进行极高的市场形象定位，客户跟着感觉走，提升楼盘的心里预期值。竞争案例分析二130㎡－160㎡之间的三房和四房为主力户型，也有少量110㎡的三房；主力户型香榭里项目名称城市中轴生活圈营销主题优良的地理位置和产品的人性化设计价值卖点准现房，2005年11月份交楼项目进度客户大多在30岁以上的中、高收入人士。也不乏投资者，用于租赁的长线投资；客户构成一次性97折，按揭98折折扣3300元/㎡均价现剩余5套销售进度4容积率总建81780平方米总规模成功因素:良好的地理位置和人性化的产品特征以及对客群心理的准确把握。经验：强调

7、项目的中心特质：地段；通过生活方式的阐述打动客群内心。竞争案例分析三3房155㎡～168㎡，2房120㎡和跃式单位主力户型国际城项目名称国际化造城理念，开发可持续发展康居营销主题13万平米生态公园、藏谷艺术中心、4大国际会所、2个双语幼儿园、图书馆等价值卖点二期是准现房阶段项目进度一二期客户包罗了所有客户群体类型客户构成一次性98折折扣小高层3800元/㎡高层4200元/㎡均价70％销售进度2.1（二期）容积率总建100万㎡，二期占地6.31万㎡，建面13.77万㎡，