浅谈芜湖市居住用地的核心开发强度控制指标研究.doc

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1、浅谈芜湖市居住用地的核心开发强度控制指标研究　　【摘要】在市场经济体制条件下，土地开发容量至关重要，它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与公众利益，与社会效益、经济效益和环境效益的统一密不可分。对开发强度控制核心指标——容积率和建筑密度进行相关研究，对于控规编制的科学性、公平性以及地域性特色的体现具有积极深远的意义。　　【关键词】居住用地；开发强度；容积率；建筑密度　　1研究背景和范围　　1.1研究背景　　在芜湖已编控规编制过程中，存在主观臆断确定控制指标的现象，地块的指标确定具有较大的随意性，控制指标之间甚至存在一定的

2、矛盾。设计单位容易将规定性指标与引导性指标混淆，指标选择缺乏针对性、刚性和弹性。已编成果中相同性质地块多采取相同指标，实际上，因交通、区位、地块大小和形状的不同，地块的合理开发强度应有明显的差异。　　1.2研究的范围　　研究的范围为芜湖市居住用地，重点对开发强度控制核心指标——容积率和建筑密度进行相关研究。　　2研究方法和技术路线1研究方法　　影响土地使用强度的主要因素有：用地性质、城市土地级差、建造方式和形体规划设计、城市设计要求、城市交通与基础设施容量。控规主要指标的确定可采取以下方法：形体布局模拟、经验归纳统计、现状调查分析

3、对比、环境容量推算和典型实验法等。　　基于芜湖市实际情况，拟采用经验归纳统计与形体布局模拟两种方法为主，结合其它方法进行综合研究。2技术路线　　以研究并提供科学合理的核心控制指标为目的，首先以国家《城市居住区规划设计规范》主要指标为基础，分析规范指标存在问题，其次采用经验归纳统计与形体布局模拟两种方法进行不同规模用地的指标测算，同时借鉴周边城市相关技术经验，对指标研究进行汇总与分析，最后推荐研究结论并提出相关建议。　　3现行国家相关规范解读　　《城市居住区规划设计规范》重点对住宅面积净密度最大值进行控制，芜湖市属中国建筑气候区划Ⅲ

4、类地区，其住宅面积净密度最大值控制指标分别为：低层1.20、多层1.80、高层3.50。根据居住区用地平衡控制指标规定，住宅用地占居住区用地的比例分别为：小区55～65%、组团60～75%。同时依据该规范中公共服务设施控制指标表与居住区用地平衡控制指标表，可推算出每公顷居住区用地公共服务设施建筑面积为：小区0.15～0.20万m2，组团0.08～0.12万m2，进而得出小区与组团容积率最大值控制指标：低层小区为0.93，组团为0.98；多层小区为1.32，组团为1.43；高层小区为2.48，组团为2.75。　　4已建用地指标调查分

5、析　　由规划管理部门信息档案管理中心提供了芜湖市区近五年共计三十六例规划与建设案例，规划进行研究与分析。1多层住宅用地3　　用地容积率最大值为1.82，最小值为1.13。根据实际调研分析可知：多层住宅的容积率应控制在1.60以下；当规模超过2公顷时，应控制在1.50以下；达到小区级规模时，其数值应进一步下调，其合理数值将采取其它方法进行测算。2高层住宅用地　　容积率最大值为5.26，最小值为2.49。根据实际日照效果分析可知：当用地面积大于2公顷时，合理案例的容积率可达到2.40～2.80，当用地面积小于2公顷时，容积率可以适当提

6、高，但合理值应控制在4.0以下为宜。3混合住宅用地　　混合住宅用地的开发强度参照前两种类型住宅的合理开发强度确定：当高层住宅所占比例大时，其开发强度应略低于高层住宅用地指标；当高层住宅所占比例小时，其开发强度应略高于多层住宅用地指标。　　5模拟布局研究　　规划通过规划模拟布局，研究不同用地合适的空间容量，反推控制指标。为了更好提高模拟方案结论的全面性与准确性，研究组选取四种不同规模用地，公共建筑的配置均按照《城市居住区规划设计规范》要求。　　根据以上原则，抽取有相关经验的设计人员按照不同的规划风格进行模拟布局，并在指标计算前组织专

7、家进行方案优化，最终得出模拟布局研究结论。　　6相关技术经验借鉴　　规划搜集了与芜湖在同一建筑气候区的上海、长沙、深圳的技术规定进行分析与研究。以上三市确定的开发强度控制指标内容各有不同，上海市较为强调地段差异，并创新了小地块（三公顷以下）根据面积折减的办法，而长沙与深圳则与《城市居住区规划设计规范》结合紧密，根据小区和组团来进行区分，我们认为后者参照意义较大，但上海的很多控制指标可作。　　7指标研究结论　　从模拟布局研究及经验归纳统计结果中分析可知，当用地面积小于2ha时，其容积率值会相应偏大，如果取较高值将失去指导其它规模组团

8、级居住用地的意义，所以按照小区、组团（＞2.0ha）、组团（≤2.0ha）三种规模推荐指标。将多层组团建筑密度指标由≤32%细化调整为：大于2.0ha的组团≤30%，小于2.0ha的组团≤35%；高层组团指标由≤22%细化调整为：大于2.0ha的组