全国部分城市房地产市场风险指数

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1、全国部分城市房地产市场风险指数战略发展规划部课题《房地产市场调研报告》之摘要,谢莉莉、夏甜摘编根据公司领导指示，按照我公司房地产投资分布及出险情况，我部组织力量自今年3月中旬起，用一个月时间，对上海，浙江（温州、宁波），江苏（南京、苏州、无锡、扬州、镇江），福建（福州、厦门），山东（济南、青岛、枣庄），湖北（武汉、襄阳、荆州），河北（石家庄、邯郸），湖南（长沙、衡阳），安徽（合肥、六安、淮北），陕西（西安），河南（郑州），四川（成都），辽宁（沈阳），吉林（长春、吉林市），云南（昆明）等30个城市的房地产市场进行实地调研，有关情况

2、报告如下。当前，我国房地产市场受制于购房人群高峰已过、GDP增速和M2增速的逐年下降，特别是作为先导指标的M2增速的下降，未来几年房地产市场全局不容乐观。受近期出台的一系列房地产新政和央行降息、降准的影响，少数中心城市房地产市场出现回暖，但市场普遍对刺激效应的可持续性存有疑虑。房地产市场下滑背景下的居民资产重配有望趋势化，房地产作为高收益无风险资产的赚钱效应正在消失，房产造富时代短期内难以重现。从我部实地走访和问卷调查结果看，房地产市场的需求发生了变化，未来整体行情并不看好，但受人口净流入和GDP发展水平的支撑，少数城市可能走出

3、分化行情。相对而言，一线城市和福州、厦门、武汉、郑州、合肥、南京、成都等人口净流入的中心城市房地产市场风险较小，而三四线城市的风险仍在积聚。根据问卷调查数据分析并结合现场了解情况，我们尝试通过模型量化各城市的风险指数（如下表），分值越高，房地产市场情况越好，风险越小。城市昆明长春石家庄杭州青岛西安长沙风险指数56.7156.9561.9365.3365.7967.0169.40城市福州南京成都合肥武汉上海郑州风险指数70.1570.2370.9273.9975.7879.5780.83各有关城市的具体调研结果如下：一、上海：风险

4、指数79.57，安全上海人口持续攀升，GDP逐年上升，但增速明显下降。2014年上海商品住宅整体呈现量跌价升。商品住宅库存仍高企，去化压力依然较大。商办市场成交低迷，库存高企。土地供求同比下降。预计2015年上海商品房供应总量将保持稳定，供应集中在浦东、青浦、嘉定等热点区域。预期价格会上涨。二、福州：风险指数70.15，安全福建经商的人较多，他们一般有落叶归根情怀，去外地做生意赚钱之后回家乡买房置业，这些人托起福州房地产市场。2014年福州房地产市场行情有所降温。福州财政状况很好，政府很强势，托底能力很强。政府三月份已出台相关规

5、定，以市场价85%的价格，回收房源做安置房、公租房。预计市场仍比较平稳、不温不火。厦门人口不断上升，GDP增速虽略有下降，但在全国范围内仍比较靠前。厦门气候宜人，囿于厦门岛土地供给有限，房价一直居高不下，行情冷暖只是成交量变动。在2014年全国房地产行情普遍降温的情况下，厦门房地产市场一枝独秀，量价齐飞。厦门岛内岛外，房地产行情也有差异。基本是以厦门岛为扇形中心，越往外越差。三、武汉：风险指数75.78，安全武汉产业齐全，有汽车、机床、造船、石化、炼油等工业支撑，建有光谷、沌口等工业园，又有武汉大学、华中师范大学、华中理工大学等

6、高校不断输入人才，经济发展比较迅速且后劲较足，人口吸附能力强。目前旧城改造较多，属于正在建设、发展的城市，未来发展潜力大。武汉建城面积大，土地供给足，房价一直平稳上涨。2014年商品住宅整体呈现量价齐涨，整体比较稳健，抗跌能力较强，但也已到拐点，继续上涨可能性不大。1襄阳主要经济支柱是整车组装，大型工业少，结构单一，经济增长空间受制约。襄阳房地产市场总体情况不是很乐观。荆州情况更差，严重供大于求，基本卖不动。四、长沙：风险指数69.4，一般受福利分房较多、居民更倾向消费的习惯、房屋供给量较大等因素影响，长沙商品住宅价格一直不高。

7、2014年长沙商品住宅价格量价齐跌，但仍存在区域性机会。土地成交楼面价偏高，已出现“面粉贵过面包”的现象。衡阳市场行情偏冷，库存量偏大，去化慢。预计2015年延续冷清态势。五、长春：风险指数56.95，危险长春人口流失严重，2014年量价齐跌，整体情况不容乐观。长春房价一直比较平稳，预计不会大幅下降。房企分化严重，大型房企还有一定生存空间。另外，4月10日，李克强总理在长春主持召开东北经济工作座谈会，研究推进东北发展相关工作，预计会给长春带来发展的新机会。沈阳人口导入不足，房地产市场偏冷。住宅市场量价齐跌，库存高企，去化周期较长

8、。三环以外的库存量最大，去化周期30个月以上，但二环以内还有机会。商办和商业营业用房成交量持续下降。预计2015年会维持这种态势。沈阳作为东三省发展相对较好的城市，未来发展虽然不会特别好，但也不会太差。吉林人口流失严重，需求不足，而供给又相对过剩，市场冷清。六、