论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力

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1、论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法黥律上的依据。而在现实生活中，更为常见尧的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房涨因其地理位置优越，价格

2、相对便宜，吸引潸了众多二手房买主。但因为我国对非商品猗房的买卖设置了许多限制，又没有很明确轩的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一喷方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否有效哪呢？一。房改房买卖合同效力。钞1．1994年，国务院出台《国务院关藜10/10于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，驶一种是以市场价购买，产权完全归个人；寐一种是以成本价购买，产权也归个人；一茸种是低于成本价的标准价购买，产权由个踔人和单位共有。2．1999年，为∈了

3、促进房地产市场的发展和存量房的流通邑，建设部出台了《已购公有住房和经济适岈用住房上市出售管理暂行办法》，对房改璞房的首次上市出售规定了许多限制条件。Я比如：已取得房产证的房改房才允许买卖肠；个人拥有部分产权的住房（指标准价房ポ），还应当提供原产权单位在同等条件下彖保留或者放弃优先购买权的书面意见；如力果有共有权人时应当征得共有人的同意；专在出卖时应当补交国有土地使用权出让金鸸或土地收益，以及交纳其他税费等。《河溧北省公有住房售后首次交易管理暂行办法浞》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入讠按规定缴纳有关税费

4、后归住房所有权人所┯有。以标准价购买的住房可以先按照成本城价补足房价款，全部产权归住房所有权人邑所有后再进行交易，交易收入按前款的规岈定执行。也可以直接进行交易，按规定缴ㄋ纳有关税费后，交易收入由住房所有权人竽与原产权单位按房屋的产权比例分成。原髻产权单位撤销的，其应当得所部分上交同槌级财政，专项用于住房补贴。10/103．实裰践当中，原房主享受福利分房政策以三、皑四千元的价格从单位购买房改房，后以三袈、四万元的市场价格卖出，但两三年以后敢房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务孰。原房主往往起诉至人民法院，

5、以种种理荒由要求认定原房改房买卖合同无效。其主骝要理由可能是：原房主在签订买卖合同时ｓ房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场惶签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财立产；房改时是以标准价购买的房屋，单位锟有优先购买权，在出卖时未征得单位同意娱应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈艋城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房Ξ地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初呃买卖时违法没有进行登记导致合同无效等摧等。那么，原房主的说法是不是能站得住涂脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？5．箢签订合

6、同时夫妻一方未到场签名的合同是怫否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明洽确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独酶对外所签订的合同是效力待定的合同，除株非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得揩另一方的同意，此时买方不构成善意取得赧，没有两人的签名也无法办理产权过户手荤续。如果有了授权委托书，买方则有理由纪相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见代嫣理，买方构成善意取得，合同是有效的。鲱10/10如果另一方事后对配偶的行为进行了追认戽，也应当认定合同有效。如果另一方在事蜒后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有

7、一个人的名字时，此时夫妻啃一方对外所签买卖合同为有效合同，除非蠕另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串妲通损害自己的行为。因为，买房人为善意袜第三人，符合善意取得的条件时，法律为述了维护市场交易秩序，应当认定合同有效淙。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，分为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让址卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾代理过相关诉讼，一个案子域打了两年，打完一审打二审，打完二审再粟发还重审，后来总算达成了调解。6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是ヲ否有效呢？在房改时是以市场价或成

8、本价檩购买的公房不存在此问题，买房者取得房舅产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标囵准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，