淮南rbd城市休闲中心项目建议书

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1、淮南RBD城市休闲中心项目建议书２００８年六月29目　　录一、项目概况4二、淮南市宏观环境分析4(一)产业政策环境4(二)经济发展环境5三、项目市场环境分析7(一)收入不断提高，消费需求旺盛7(二)商铺空置率上升，住宅需求较好8(三)龙湖路商圈成为淮南新商业中心9(四)消费者满足度低，高端消费外流10四、项目地块的商业竞争策略10(一)从“商业业态”分析竞争策略10(二)从商业发展趋势角度分析竞争策略11(三)从竞争环境的角度分析竞争策略13(四)从发展商务休闲产业的“优势”角度分析13(五)商务休闲（ＲＢＤ）的概念定位13

2、五、项目地块的住宅、公寓竞争策略17(一)淮南市住宅需求特点17(二)淮南市住宅市场供给特点21(三)淮南写字楼、公寓市场特点24(四)淮南项目基本发展战略24六、项目SWOT分析及定位2629(一)项目SWOT分析26(二)项目SOWT定位28七、项目建设内容28八、项目技术指标29九、项目财务评价29十、项目基本结论29图表1：2001年-2006年淮南ＧＤＰ增长情况5图表2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入6图表3：２００１年－２００６年淮南社会消费品零售总额8图表4：２００６年淮南市消费支出结构9图表5：２０

3、０６年淮南各商圈商铺租金统计9图表6：商业业态发展轨迹12图表7：淮南市购房用途结构18图表8：淮南市住宅面积需求结构19图表9：淮南居民现有住房面积结构19图表10：淮南现有住房来源结构20图表11：核心商圈主要地产案例22图表12：次核心商圈主要地产案例23图表13：淮南市住宅市场主要特点24图表14：淮南企业办公用房解决方案统计24图表15项目ＳＷＯＴ分析图27图表16项目ＳＷＯＴ分析战略选择图27图表17：项目建设内容统计表2929一、项目概况1项目名称:淮南RBD广场2项目位置：淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角3

4、建设规模:总建筑面积：132388M2，其中商业面积：41200M2，住宅：60948M2公寓：30240M2容积率：3.3,建筑密度：32.14%公寓户数：504户，住宅户数：600户。4栋18层住宅，5栋25层塔楼，其中住宅2栋，公寓3栋二、淮南市宏观环境分析(一)产业政策环境淮南市是国家级的能源城市，历来以煤矿开采为主业，29从淮南市“十一五规划纲要”中可以看到，淮南的整体发展战略是以煤炭开采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。近年来，市委、市政府从淮南政治、经济、文化统筹协调发展的战略高度，提出了建

5、设“文化大市”的号召，要以“文化大市”建设推动和促进“能源大市”建设，从而达到塑造城市文化特色、丰富城市文化内涵，提升城市文化品位，壮大城市文化实力、增强城市文化感召力和竞争力的目的。因此，我们可以发现淮南市的整体政策导向是以煤炭产业为支柱，着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供一个相对高质量的消费、生活、娱乐环境。(一)经济发展环境自2002年以来，淮南的地区生产总值每年保持10％左右的增幅，尤其是2004年以来，保持每年15％经济总量增长，经济发展迅速。2006年地区生产总值为302亿元。图表1：2001年-

6、2006年淮南ＧＤＰ增长情况29淮南是一个资源型城市和全国著名的能源基地，长期以来，为国家的经济建设做出了重要贡献，经济的发展主要依靠资源的消耗。2000年以来淮南市掀起了新一轮煤、电产业的建设高潮，全市的经济实力和人民生活水平得到了很大的提升，煤、电、化产业的比重也在提高，截止2006年煤、电、化三大产业增加值已占到全市经济总量的40%。2006年淮南人均GDP为13244元，增长率为17.90%。从历年人均GDP增长情况来看，淮南保持着较快的增长速度。2006年淮南城镇居民人均可支配收入为10660.3元，增长率为24%

7、，城镇居民可支配收入和增长率均保持稳定增长，居民生活水平日益提高，淮南富民成绩卓著。2006年淮南消费性支出在安徽省内城市中排在第5位，为8060.4元，略高于芜湖和蚌埠，说明淮南城镇居民生活水平在安徽位于中上水平。图表2：２００１年－２００６年淮南人均可支配收入2006年，淮南在岗职工工资总额70.4亿元，增长20.4%；在岗职工年平均工资为27497元，增长21.4%，为全省第一。29高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势；高工资水平真实再现了淮南能源工业的支柱地位；高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地区消费。

8、全年农民人均纯收入3252元，增长16.7%；农民人均生活消费支出2175.5元,增长7.9%。城乡恩格尔系数分别为42.0%和46.6%。从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要的生产资料资源，在国家经济大发展的宏观背景下，能源型的城市，淮南具有强大的发展潜力，整体经济发展呈现一种积极向上