中国保障性住房建设及其对住房市场的影响

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1、陈杰复旦大学住房政策研究中心执行主任、复旦大学管理学院副教授电话：021-25011106；Email:jiech@fudan.edu.cn复旦大学住房政策研究中心网址：www.chps.fudan.edu.cn住房政策研究中心中国保障性住房建设及其对住房市场的影响复旦大学住房政策研究中心2内容纲要中国住房保障面临的形势与压力中国住房保障制度的历史演变中国住房保障制度的发展趋势中国保障性住房建设对住房市场的影响一、中国住房保障面临的形势与压力3复旦大学住房政策研究中心复旦大学住房政策研究中心4中国住房

2、现状根据住建部公报：2007年末，全国村镇以上实有住宅总面积271.2亿平方米，村镇人均住房建筑面积为29.2平方米，其中城镇人口的人均住宅建筑面积29.7平方米。与我国国情相近的国家，如2002年俄罗斯人均只有20平方米，波兰人均22平方米，立陶宛23平方米，斯洛伐克26平方米，爱沙尼亚和匈牙利28平方米，捷克29平方米，韩国2005年人均住房居住面积只有22.9平方米我国住房虽然人均拥有量与发达国家相比仍然不足，仍需要在较短时期内大量增加住房供给。但总体上已告别严重短缺，从追求数量发展，转变到数量

3、与质量结合的发展复旦大学住房政策研究中心5全国城镇住宅竣工面积与人均住房建筑面积复旦大学住房政策研究中心6国际人均住房面积比较7联合国住房自有率情况调查(1990)城市所在国家住房自有率%公共住房比率%非正式住房%低收入国家331364中低收入国家521136中等收入国家591420中高收入国家55333高收入国家51130复旦大学住房政策研究中心复旦大学住房政策研究中心8全国以及各省区房价收入比，1999-2007复旦大学住房政策研究中心9中国城镇房价收入比的点评如果用（90平方米的住房总价除以三口

4、之家的家庭年收入所得出）房价收入比指标来判断，全国平均房价收入比除了2003年略低于8其他年份都始终在8以上，均值为8.4（方差0.63），远高于国际上公认的4-6的可承受范围。分省区来看，只有湖南、江西、内蒙古的历年房价收入比基本在5以内，而北京、上海、广东、海南的房价收入比基本都在9以上。从历史变动趋势来看，全国城镇房价收入比呈现出倒U形走势，2004年之后城镇居民收入增长远落后于房价。尤其在沿海发达地区，这个特点十分明显。如北京这段时间内房价收入比从1999年的15.6一路下降到2003年的9.

5、63，但之后高速反弹到2007年的14.5。住房保障的压力户籍人口中人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。截至2009年9月全国还有4.4亿平方米集中连片棚户区，居住着744万户城市棚户区居民和114万户国有工矿区棚户区居民。目前纳入城镇住房保障的比例不到城镇总户数的2.5%。外来务工人员约占城镇人口的11%，符合现有条件可以进入城镇住房保障范围的数量大约占城镇人口总数的1.5%左右，每年新增15万户左右。“城漂”需要纳入城镇住房保障体系的人员约占城

6、镇人口的1%。每年新增数量大约为5万户。合计需要住房保障的约为城镇人口的7-10%，1500-2000万户，每年新增至少50万户。复旦大学住房政策研究中心10二、中国住房保障制度的演变11复旦大学住房政策研究中心中国住房保障体系的最初构架1991年国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出要“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年7月国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革

7、是各级人民政府的重要职责”。《决定》首次提出分层住房供应体系，即建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品住宅房供应体系。在公有住房出售方面，提出向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价；在住房建设方面，提出加快经济适用住房的开发建设，房地产开发公司每年的建房总量中经济适用住房要占20%以上；鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，加快城镇危旧住房改造。同时提出，到2000年租金原则上应达到双职工家庭平均工资的15%

8、，在全国范围内实施安居工程和经适房的建设。复旦大学住房政策研究中心12中国住房保障体系的发展1994年12月，根据《决定》，由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》：“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”。1995年，国家安居工程开始实施。国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。1997年底建设规模为7159万平方米，解决