江山星园2006年营销推广及销售策略

《江山星园2006年营销推广及销售策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、江山星园2006年营销推广及销售策略BBH（香港）江苏机构前言关于“江山星园”项目。我司前期已经提交过市场以及营销推广思路的初稿，故本篇报告重点将围绕营销概念的提升以及销售周期的安排进行阐述，力求使“江山星园”项目营销思路更加清晰，保障项目的营销工作更加细化以及更加具有可操作性。第一部分：营销思路一、项目SWOT分析优势（strength）1.1环境资源优势本项目为固城湖、石臼湖所环抱其间，双湖河位于本案东侧，自然水景资源丰富。1.2交通优势本项目紧邻高淳县汽车客运站，公交线路云集于此，交通极为便利。1.3地理位置优势项目北侧为武家嘴别墅区，武家嘴别墅区为当地所谓的“富人区”有着较高的知名度，

2、可以为本案的品质提升一定的附加值。1.4企业品牌优势江山公司已经具有一定的品牌实力且开发项目众多，具有相当成熟的开发经验。1.5投资前景优势随着高淳县新政府驻地迁入，使项目所在区域未来升值前景无限。劣势（weakness）2.1区位认同度不高消费市场对地块区位价值认可程度不高。2.2地理位置不佳本项目紧邻高淳县汽车客运站，人流量相对较大，人口混杂，噪声、粉尘污染较为严重。2.3项目外围环境差、配套缺乏本项目周边正处于市政规划阶段，缺少现有的日常生活配套。机会（opportunity）3.1经济持续高速增长高淳县房地产市场正处于消费持续升温，市场进入高速发展期。3.2城市化进程加快大规模旧城改造

3、和城市化进程加快，为本地块房地产发展带来较稳定消费群。3.3价格优势项目所处地块房价相对较低，有一定的价格竞争优势。威胁（Threat）4.1后期市场供应量大　后续地块的大量开发造成体量增加，在一定程度上分流本案的客户，不利于本项目产品的快速去化。4.2周边配套缺乏　市政配套在短期内无法跟上，周边生活的氛围相对较弱。4.3新政影响　房地产新政的影响，市场观望的态势较大，给本项目销售带来的阻力。一、客群分析客户群分析：本案住宅类物业的目标客户群可划分以下几种类型：客户来源的两大分类：自住性客群：一些有待于改善生活条件的成功人士，企业白领、政府官员、私营业主……因成家需要的一些青年客群，属于中等收

4、入水平的消费群体，一般以按揭贷款为主要支付手段。企事业单位员工、经济相对殷实的白领人士、政府官员30～45岁，思想成熟，事业有所成就；社会圈子十分广泛；注重生活品质，渴望追求理想幸福生活；选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍；开发区工作的员工28～35岁左右的企业员工；夫妇双方多数皆参加工作，有一定的储蓄；近期有购房计划，并有足够的资金支付首付；经济收入相对稳定；希望置业的地点离工作的地点相对较近；憧憬高尚的生活栖息场所，对未来品质生活有无限遐想；有一定的虚荣心，好幻想，好攀比长期驻高淳的外来人员40岁左右，在高淳有稳定的工作；收入相对丰厚，打算在

5、高淳长期发展；对大城市的居住环境有一定的向往，并一直寻找高淳当地相似物业；注重项目整体品质及项目物业管理服务水平；具有较强的消费实力。投资性客群：这类客户具有敏锐的观察力以及独到的市场分析能力，高瞻远瞩，行动果断，敢于在市场初期大胆投入，以谋求后期的大额回报。以南京市区消费群体为主。南京的投资买家年龄在35-40岁左右；社交圈子十分广泛；经济收入渠道广泛；注重物业质素，品牌与价格；注重物业租金回报率；选择具有升值潜力，二手租售非常活跃，回报率高的高质素物业。一、核心推广思路案名：江山星园主题定位：高淳新区11万㎡高尚景观人文社区阐释：高淳开发区：强调区位，使高淳的客群迅速了解项目所在的区位11

6、万㎡：项目的体量，重点突出项目是高淳地区一个“大盘”，具有其他项目所不具备的体量优势高尚：凸现“调性”，激发高淳目标客群的心理渴求景观：将项目的优势展现出来，45.6％的绿地率，周边固城湖、石臼湖所环抱其间，双湖河位于本案东侧，自然水景资源丰富人文：项目紧邻淳溪中学，具有较好的学区资源，对关注孩子未来学习成长的客群具有一定的吸引力社区：彰显项目的调性，勾勒未来美好生活前景主题推广语：CLD·梦家园阐释：CLD:CLD的中文意思是中央生活区，英文全称为CenterLivingDistrict。CLD的定义是在城市中，在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分

7、化，那些由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住、教育、消费、娱乐、健身的区域，位于城市居住中心地带，又有城市一流的生活和高尚人文、生态环境的居住区域。根据经济学原理，作为生活区，CLD意味着生活成本的集约化选择，是在提高了生活品质的同时，尽可能降低了生活成本。江山星园的建设必将对高淳的房地产发展，起到一个里程碑的作用，因此，我们将CLD的概念导入，力求营造一个令高淳居民为之动容的高尚社区