山西观湖国际营销策划报告

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1、山西观湖国际营销策划报告2005(上)第一部分市场篇4（一）区位分析4第一章　大上海·崇明4一、国际大都市――上海4二、世界级生态岛――崇明51、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园”52、区域概况6第二章　崇明未来的五大功能区10一、崇东分区（大通道景区与生态示范、休闲运动区）11二、崇中分区（中央森林区与休闲度假、教育研创区）12三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区）13四、崇南分区（田园城市化中心城区）14五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公区）15（二）市场分析17第一章　上海房地产宏观大

2、势17一、上海整体投资环境分析171、国际大都市背景下的城市新格局172、宏观经济持续向好，投资环境日趋完善183、居民收入稳涨，总体购买力强劲19二、近期政策分析201、政策一：10月28日，央行出台加息政策202、政策二：限制囤地沪土地储备实施细则出台253、政策三：二手房网上公示将于今年推出26第二章　上海房地产市场27一、商品房市场分析271、房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业272、上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期283、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡294、房地产进入高速发展期，房价跳跃式

3、看涨30二、土地市场分析321、新增土地出让322、2004年上海市三号土地公告33第三章　上海别墅市场36一、上海别墅市场特征361、豪宅市场明显放大362、市区出现大型社区内别墅项目373、近郊别墅小区的别墅纯度提高374、类别墅热销市场38二、供需分析381、别墅市场供应量分析382、别墅供给结构分析393、别墅市场供求状况分析41三、价格分析42四、分布格局43五、别墅物业未来展望451、别墅市场前景看好452、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势453、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会更加激烈464

4、、从别墅未来发展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点46第四章　类别墅市场分析47一、区域板块分布47二、价格分析481、单价分析482、总价分析49三、产品面积分析50第五章　崇明房地产市场分析52一、市政建设52二、区域房地产供求关系分析521、市场供需平衡522、崇明新城，未来商品房的供应中心533、本项目未来周边主要竞争分析53三、区域价格走势分析561、受动迁安置房、成交个案影响，短期价格起伏大562、二手房交易活跃，价格节节攀升573、住宅以自用性为主，租赁回报率低，商铺类市场不成熟58四、产品分析591、

5、规模592、建筑形态593、建筑风格604、房型面积615、去化分析62（三）项目分析64第一章项目地块概况64一、地块基础经济指标65二、地块周边环境651、地块现状652、地块四至道路663、地块周边相邻关系674、地块附近商业与配套设施675、地块附近景观分析706、地块优劣势分析70第二章　项目SWOT分析72第一部分市场篇（一）区位分析第一章　大上海·崇明一、国际大都市――上海上海作为国际型大都市对崇明县的发展战略具有指导性作用进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸的世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一的目

6、标日益清晰，城市功能和形态也进入了大规模的拓展期，上海国际大都市地位的确立，将引导全市各城区引进外资，发展适合当地区域的产业体系，拉动区域经济发展。崇明位于上海东北角，与上海其他城区的联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射能力微小，崇明的发展相对比较封闭，是个区域性市场。十五期间，上海率先建设“一城九镇”（现已改为“三城八镇”），将崇明的“堡镇”归入为“一城九镇”发展规划中，近年又重新对崇明县进行整体规划，划分为五大功能分区。上海整体环境的改善对崇明的未来发展思路起到了指导性作用，将带动崇明经济发展，带动各产业发

7、展。二、世界级生态岛――崇明1、崇明：上海世界级城市的生态岛区、“海上花园”崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有“东海瀛洲、长江门户”之称，是中国的第三大岛和全世界最大的河口冲积岛，面积1225平方公里，人口64万。岛上水洁风清土净，是上海最具潜在战略意义的发展空间之一。随着2007年底沪崇苏越江通道的通车和中国沿海大通道崇明岛桥地位的确立，21世纪初的崇明将凭借特殊的岛屿格局、捷便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海21世纪初期选择的战略重点地区之一。

8、到2020年，将崇明基本建设成为以优美的生态环境为品牌，以闻名的游乐度假为主导，以发达的清洁生产为支撑，成为国内领先、国际一流的人类生态环境与生态活动示范岛区，同时也是上海连接长江三角洲和沿海大通道的北翼纽带，这将为本案提供一个良好的外围环境。2、区域概况①　地理环境崇明岛位于上海东北角，三面环江，一面