中国旅游地产研究报告

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1、中国旅游地产研究报告目录导言一、旅游地产含义和发展历程（一）旅游地产的含义（二）地中海的贵族消费阶段（三）分时度假的大力发展（四）海南旅游地产的起伏发展（五）旅游地产的全国开发热二、旅游地产的发展现状（一）资本进入来源的多元化（二）产品线不断延伸（三）营销手段不断翻新三、旅游地产的市场分析（一）总体蛋糕（二）需求心理分析（三）营销中出现的几个亮点四、旅游地产的产品类型分析（一）产权式酒店、别墅（二）高尚复合型社区（三）时权酒店（四）养老公寓（五）独立产权客栈（六）升级版农家乐（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村（八）主题式小镇（九）体验式住宿设施（十）旅游新区（十一）主题式商业中心（十二）旅游

2、商业中心（十三）高端度假酒店或别墅五、未来旅游地产的发展趋势六、旅游地产的项目投资和风险简述（一）项目投资准备（二）旅游地产投资的风险七、旅游地产的经典案例（一）成功1、华侨城2、京津新城3、成都芙蓉古城4、西安曲江新城（二）失败1、内蒙根河“天工部落”2、千岛湖凤凰度假村3、湖南江永4、内蒙通辽莫力庙水库导言“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。向右看，是悠悠的乌篷船、流动的苗家歌声和光屁股小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的资金可以达到5

3、万元。整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了一城的百姓。有人说：“本来叶文智想搞旅游，但没有想到一不小心为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年叶文智在沱江旁边控制100亩土地，今天的叶文智绝对步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000万人购买了各种不同形式的旅游地产。有人估计，如果中国500万人涉足旅游地产消费，平均每人按5万元计算，那么将是2500亿元的大蛋糕。为了这诱人的蛋糕，各路资金蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。从2003年的深圳某公司北上湖南江永整体开发全县的旅游资源，2005年北京鹰象控制内蒙古额尔古纳3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首创等特大

4、型企业不断圈地组成，全国上下迎来了一股旅游地产热。热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个个不和谐的涟漪。让我们以理智的眼光来面对这全国各地迅速兴起的旅游地产的烽火。一、旅游地产含义和发展历程（一）旅游地产的含义旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、

5、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所

6、在地常住居民。（二）地中海的贵族消费阶段地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文MareMediterraneum直译就是“中央国之海”。地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。1、法国南部的贵族旅游地产时代（1）英国首相的指引在19世纪以前，休假本来就是富人或贵族的特权。英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。l839年，英国首相布鲁安(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现

7、，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。（2）法国诗人科诺的示范l858年，法国诗人科诺(Conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(拿破仑三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海