海客瀛洲鞋城项目营销计划书

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1、16海客瀛洲鞋城项目销售及执行计划书目录项目市场分析（区域板块SWOT）项目针对性销售概念制定项目的租金和售价定位项目销售策略项目营销推广计划营销推广预计费用预算重庆顺驰不动产网络有限公司16一、项目市场分析（区域板块SWOT）决定房地产价值的因素是：地段、地段、还是地段海客瀛洲位于重庆渝中半岛的朝天门黄金水岸线上，分两期开工，一期工程占地面积为14000平方米,建筑总面积28万余平方米，以新古典后现代主义为鲜明特征的三幢至高华宅并排矗立组构成渝中区罕见的大型江景人文社区。本项目处于重庆市经融、政治最

2、集中的商业中心渝中半岛朝天门区域板块，该板块位于两江交汇处，自古就是长江中上游重要的水路码头，货物的集散地，商客云集；随着重庆的快速发展，朝天门的地理优势凸现无疑，同时也已经成为最大的商品零售批发市场区域，在商业已经达到了前所未有繁荣的同时，而周边的住宅仍就处于8、9十年代以及在商铺和门面等以商业形式的物业管理上还是十分混乱，房价市场也在商业的带动下迅速的发展，房价大幅的提升，使得人口密集的渝中半岛朝天门区域的土地更加寸土寸金。综上所述，我们不难看出，项目优势1、该区域的商业氛围非常浓厚，规划发展前景

3、很广阔，主要是依托于区域经济发展的优势，已经营造出一个良好的商业氛围。2、随着区域商业市场力度的不断加大,各大颇具实力规模与品牌企业的到来,对区域无论是品牌或经济建设都起到了推波助澜的作用。种种迹象表明，这一大的区域在行业内的品牌影响力已辗露头脚。3、随着新商家继续大量涌入和老商家需要迅速发展的同时，我们可以看出消费需求的空间还是很大。区域市场容量与饱和程度还较大的提升空间。4、依托于自身住宅项目的成功所造成的品牌影响力,对铺面销售起到一定作用。劣势由于项目地点处于朝天门商业中心市场的发展初级阶段，那

4、么相对应的一些商业位置、交通便利度、居家、经营业态都还在发展的初期，人流车流量的大小直接反映该区域市场的商业成熟度。道路老化拥挤、人员复杂、市场管理混乱几个问题比较突出。1、本项目周边的门面与朝天门批发市场的门面销售差异较大，自身地段相对于朝天门商业区域来讲没有明显的优势。2、虽然出入货物的车辆比较多，但是商业气息目前来讲不够浓厚，周边范围内的环境也起到了一定的负面影响。附近的商业氛围也不成熟主要是以一些大量批发货物为主，各种经营业态与聚集人气的产业都很薄弱。3、自身商业经营品种与自身的住宅定位有一定

5、的差距。作为社区裙楼商业，本项目更够对自身商业的支撑太少，主要以投资为主。4、竞争对手众多，多数为实力雄厚的品牌企业。机遇：在这个寸土寸金的区域，随着商家的不断增加，各种货品与品牌的进入，商业性质的物业已经达到饱和，商家需要大量的门面和商铺等性质的物业来增加自身的投资空间，促使着物业的价值提升。1、项目所处区域商业中心成熟地带，政策上的对商业物业的支持也相对成熟和完善，树立区域商业品牌形象、良好的经营环境、完善的管理制度，将刺激商家的进入，从而改变整体商业环境。2、国际化商家的引进和项目自身品牌的树立

6、，可以建立良好的商业环境，同时增加投资者的投资信心，在招商过程中的宣传建立有效的消费群体。3、项目周边的业态分布零散，各种经营业态参差不齐，经营模式陈旧，业态饱和度几乎为零。远不能满足现有消费需求。重庆顺驰不动产网络有限公司164、本项目的推出也为随着商家的不断增加，即将饱和的区域市场注入了新的契机，加大了商业发展的空间。5、在朝天门商业被重庆市民高度关注、多方认可、疯狂消费的同时，一切针对本项目宣传推广的影响力也都会随之提升。6、近期朝天门区域整个商业盘投放的量不大，在一定程度上缩小了客户的选择范围

7、。7、由于不久朝天门大桥规划的修建、轻轨一号线的开通、滨江路的修建等，以后由朝天门到达的区域的车辆将增加、出行将更加方便，朝天门未来的开发及商业中心也将偏移到滨江路沿线，威胁：1、消费群体对于本项目的地理位置接受程度不明显，同时由于消费者人群比较喜欢集中消费，所以需要如何吸引消费者到本项目消费，也将影响到购买者的购买信心。2、弱市影响，由于周边铺面现经营不是很理想，所以从很大程度上也会影响到购买者的购买信心。3、周边人口流动量大、人员复杂，在以后商业的经营管理上需要更加投入，无形中提高了经营管理成本。

8、结合以上一些优劣势，建议在推广中以朝天门区域商业形成的商圈为先导，来打开市场，给其目标消费群体造成深刻良好印象，充分利用招商大小品牌优势与项目品牌优势相结合的特征，强化朝天门区域悠久历史下形成的商圈和在本项目住宅带动下形成的新商圈，所带来的增值效益以及所产生的综合竞争力。从而更进一步的促进与加大投资者和购买者的信心。二、项目针对性销售概念制定投资市场的观望与复杂性对本案的销售及操作提出了更高的要求，不同的购铺者有不同的需要和投资目的，这就要求本案须立足市