揭秘房产开发商的成本账单

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1、揭秘开发商成本－－房产开发真是暴利行业吗？相信很多朋友会有疑惑，为什么只不过是一些钢筋水泥能值多少钱？房子凭什么卖我那么高的价格？这里先不讨论房地产开发商的定价是否合理，仅仅希望为大家简单的介绍一下房地产开发商的成本究竟在哪里。1.土地征用及动拆迁补偿费主要包括，土地转让金（二级市场转让）、土地出让金（国家出让）拆迁补偿费土地契税（3％－5％）等；如果是土地原本是耕地，还有对于耕地相对应的补偿费，青苗补偿、鱼塘补偿；如果是原来的民居，给原本居民的拆迁补偿费都是很高的，为什么市中心的房价高，因为这一块的拆迁成本都是很高的。老房子等着拆迁的人们期盼着拿到高额的补偿费，却

2、有更多的人对于市中心的高房价望洋兴叹，的确是一个很大的矛盾。当然，如果未来新建的房子对周围的民居有间距、日照、噪音等影响，还需要给出更高的补偿费。土地相关费是开发商最重大的成本之一。2.前期工程费房地产开发是一个漫长的过程，从拿到土地到正式开工之间有一个漫长的过程，即便是普通住宅的开发，在动工之前一两年的前期准备工作都是很正常的，并非开发商故意拖延，其实对于开发商来说，这期间的时间越长，损失越大，这期间发生的大部分费用都属于前期开发费。包括有：规划设计费、招标费、监理费、评审费、可行性研究报告几十种费用。简单来说，开发商拿到这块地，不是想干吗就干吗的，在拍下土地的时

3、候，土地的用地性质、容积率、绿化率等都已经被事先订好。然后开发商需要找设计院来进行设计，这设计也是需要同时满足政府很多部门的要求，如水、电、煤、道路、市政、抗震、人防、环保等，中间需要经过狠毒复杂的环节。简单举个例子，关于环境的测评，需要找一个专门的评审单位来评审，也付给评审单位评审费，如果评审的结果不符合政府要求，需要修改设计，大牌的设计院需要增加费用才肯修改设计，修改之后再次评审，直到通过评审，评审向政府报批的时候还需要向政府交费。当然，很多复杂的环节，我这里也不再详细介绍，但这段开发期的长度控制权不在开发商手中，所以会比较被动。3.建安工程费以上的工作全部完成

4、，取得相关的批复之后才能动工，桩基工程、土建工程、空调、电梯等等之类的建筑安装工作，就是大家熟悉的了，这里大家看到，建安工程费并非房地产开发的主要成本，也就是说，我们可以肉眼看见的钢筋水泥的确不是我们住房的最重要的成本。4..基础设施费包括道路、围墙、绿化、通讯、电视、邮政、供电、排水、环卫、消防等5.配套设施费包括商业网点、文化教育、地下车库、门卫、垃圾房等.6.开发间接费这部分和其他的公司一样，房产开发公司的人员办公、工资、广告、交际应酬等日常开支费用。以上的六大块就是开发商的六大成本构成，不过我还是要补充两点。一个是开发商的借款利息，在完工前是计入开发成本的，

5、这部分相信大家已经很熟悉了，我也不再多说，虽然现在很多开发商的资金链都比较紧张，但是对于银行来说，开发商的报表并非最重要的，而开发商用土地或者在建工程抵押才是银行最看中的。二是房地产的相关税金，尤其是土地增值税，是对于开发商的增值部分进行超率累进的征收，对开发的打击是很大的，并没有办法完全转嫁到消费者身上。其实所谓的暴利行业很多，眼镜、图书、服装等等，当然，房子因为和民生息息相关，所以吸引了跟多关注的目光。对于开发商来说，漫长的开发过程，很多都是未知因素，所承担的风险是不可想象的。房地产开发是不是暴利行业，我这里不再多说，大家可以自己判断，如果你依旧觉得开发商“黑心

6、”，相信看完这篇之后，也能明白，不是那点钢筋水泥值钱，而是钢筋水泥后面无形的东西费钱，所以才更值钱！中国的房地产开发一直是在畸形的状态下操作的。这些房地产大腕们最擅长的就是“空手道”，赚了是自己的，亏了是国家、银行和纳税人的。中国金融系统的腐败和管理不健全更是提供了这样的“契机”。看看一个政府部门的公务员有几套房子，再看看普通职业的工人是否有能力买房子》。社会的巨大差距被某些所谓的经济学家整日叫嚣的高速经济发展的数字所掩盖和淹没。难道这就是社会的和谐和公平？这些房地产老板们之所以这么富有，是靠家族几代人的辛勤努力和积蓄吗？“安得广厦千万间，大庇天下寒食惧欢颜”希望我

7、们的国家有一天也能像欧洲某些国家一样致力于社会的和谐和可持续发展。也许这仅是一个梦想而已，而所谓梦想者一般都是很难实现的！2005-11-0717:04:14新浪网友　IP:222.76.15.*福州＊＊花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)1、地价：683元／平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。2、土建和安装成