长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案

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1、长城物业上海瀛通绿地大厦物业管理方案目录第一章项目物业管理服务定位与重点41.0项目概况41.1客户群体需求分析51.2物业管理服务定位61.3物业管理服务重点61.4物业管理服务措施7第二章管理服务理念和目标82.1物业管理服务理念82.2物业管理服务目标12第三章项目管理机构运作方法及管理规章制度133.1管理组织架构133.2运作流程153.3保证实现管理目标的运作机制173.4工作计划213.5制度的建立与管理233.6档案的建立与管理32第四章物业管理人员的配置、培训与管理344.1管理处人员配置344.2物业服务人员录用标准及岗位职责354.3物业服务人员培训

2、52第五章物业管理服务分项标准与承诺565.1各项管理指标及措施565.2各项服务指标及措施57第六章业主入住及二次装修管理606.1前期筹备管理606.2业主进驻管理626.3二次装修管理64第七章日常管理与客户服务657.1设立CCPM客户服务中心657.2做好各类突发事件应急处理预案657.3建立客户服务快速反应系统657.6延伸惊喜服务68第八章房屋及共用设备设施管理708.1房屋维修管理708.2设备安全运行管理738.3供电系统管理748.4智能化系统管理768.5消防系统管理798.6电梯设备管理808.7给排水系统管理828.8空调及通风系统管理838.9

3、公共配套设施管理85第九章公共秩序维护管理869.1安全防范管理869.2交通及停车管理889.3消防管理919.4突发事件应急处理929.4.1火警应急程序92第十章环境维护管理9510.1清洁维护管理9510.2公共部位保洁9510.3清洁服务应急预案9810.3绿化养护方案101A.1瀛通绿地大厦专案物业管理方案概述A.第一章项目物业管理服务定位与重点我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，设计出一套与「上海瀛通绿地大厦」业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位

4、的物业和高品质的管理所带来的超值享受。1.0项目概况「上海瀛通绿地大厦」位于卢湾区开平路70号，四至范围为日晖东路以北、东，开平路以西，龙华东路南园大厦以南，占地面积14630平方米，容积率为3.8，规划为商业、金融、办公用地，日后建成的商办楼宇西面临河，南面滨江，而且地块位置离规划中的世博大厦相当近，更可与浦东的世博大厦隔黄浦江相望。主要经济技术指标：总建筑面积85713㎡，其中地上面积55466㎡（办公楼53825㎡，商业1641㎡）地下面积30247㎡；超甲写字楼首层大堂层高9.2m，标准层层高4.1m，公寓式办公首层大堂层高10.4m，标准层层高3.8m；项目绿地

5、率20%，地下车位数量467个。我们通过对项目特点和业主群体特点的分析，提炼出项目管理重点及业主需求，以此确定物业服务定位，从而对「上海瀛通绿地大厦」物业服务做出整体策划。管理重点服务定位客户需求客户群体分析项目特点服务思路1.1客户群体需求分析「上海瀛通绿地大厦」由一幢超甲写字楼、一幢公寓式办公楼组成，作为卢湾区超甲级写字楼项目，所引进的客户都是经济实力雄厚、具有一定规模的品牌企业，包括国外企业设立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、证券、保险、商贸、地产、文化等行业，普遍素质较高，眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高。1.1.1超甲写字

6、楼客户群体分析Ø高科技公司Ø科技、管理咨询公司Ø专业事务所Ø贸易公司1.1.2公寓式办公（甲级写字楼）客户群体分析ØIT产业有关的初创业公司Ø初创业的年轻人Ø考虑经营摄影工作室等创意行业1.13物业管理需求分析★注重公共秩序的维护；★注重对突发事件的及时响应与有效控制；★注重服务品位、需求多样化；★注重物业服务整体形象；★能耗控制减少运营成本；★设备控制智能化高；★注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的酒店式的服务。1.2物业管理服务定位结合「上海瀛通绿地大厦」开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。现代——展示现代化、国际化的商务办公形象。高效

7、——塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。繁荣——聚集浓厚的商务气氛，打造卢湾区的办公亮点，注重社会效益和经济效益。1.3物业管理服务重点1.3.1全方位整体经营「上海瀛通绿地大厦」集办公、商业、休闲等多种功能于一体，要满足各类业主及租户的不同需求，要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。1.3.2大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导