阳光城企业运营分析

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1、阳光城企业运营分析阳光城企业运营分析2002年，阳光城集团成功在深交所上市；2006年，逐渐将主业倾斜在房地产行业……至2012年11月18日，阳光城管理总部成功从福州搬至上海。在外界看来，这一举措标志着集团开始迈入“全国化”的发展步伐。近三年，阳光城凭籍着不囤地、快速开发以及具前瞻性的拿地策略，从2011年偏安福州、全年销售额仅23亿元的区域开发商一跃成为2013年环上海自贸区布局、全年达至220.2亿元的中国房企新星。一、销售业绩近几年来，阳光城企业业绩表现非常突出，2011年企业销售额23亿，201

2、2年上涨到73亿，2013年全年销售额达到220.2亿，已经完成了全年120亿的目标，较2012年全年销售额大幅增涨101.3%之多。良好的营业业绩下，公司在房地产业内排名突飞猛进，3月27日公布的2014年房地产百强中排名28位。阳光城持续着其高周转、低成本的模式，业绩不断翻番，2012年同比增幅达217%，2013年全年合同销售额同比增幅也达100%以上；从企业存量来看可上市货量为184.51万平方米，按照今年销售均价11749元/平方米来计算，这些货量的销售金额大约为217亿元左右，再加上企业在20

3、13年四季度取得了大量地块，所以我们预计明年企业销售额将接近300亿元。而企业若要完成日前提出的2015年将达到500亿的销售目标的话，其年复合增长率约为80%左右，这对于业绩连年翻番的阳光城来说可能性较大。二、产品战略阳光城瞄准自住需求的核心产品策略日益清晰完善，已逐步形成住宅、商业两大品类，包括城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅、商务办公、商业综合体、星级酒店在内的七大产品系列，大跨度覆盖市场主流消费需求。公司项目追求产品标准化与可复制性，以此为基础，通过其热销产品的异地复制快速实现扩张。从企业的

4、销售项目类型来看，企业销售项目主要为首置首改类型。在目前市场调控的大环境下，刚需购房者是购买的主力，政策因素对这类项目影响相对较小，刚需项目需求量较大，在二、三线城市地区受众较多。企业对于项目的定位十分精准，其三大类产品销售良好，第一种是刚性需求的产品，刚需产品量在福州超过50%,所以卖得很快。另一种是经济型的别墅，这个也是首选的改善住房标准。加上第三种小部分的商业地产。因此，这才使企业能在弱市下脱颖而出，销售火爆。三、开发战略阳光城推行“高周转、高成长”的项目运营模式，提倡缩短项目从拿地到销售时间，实现

5、低成本高周转。从项目开发角度而言，企业内部规定，从拿地到销售的建设开发周期一般在6到8个月内，并作为绩效考核指标。多数项目从开发到建设仅用不到6个月的时间。根据阳光城集团的运营策略，企业实行项目制扁平化管理，减少管理层次，提升运营效率同时使项目开发速度得到很大提升。例如，阳光城厦门翡丽湾拿地后六个月即开盘，160套别墅当天售罄。企业通过优秀产品的标准化与复制可以快速开发建设，短时间内迅速去库化。定位上精准抓住主流需求，契合市场景气变化，灵活制定价格与推盘节奏。四、项目战略布局近年来阳光城逐步形成“一带多点

6、”（一带指沿海经济带，多点指策略性布点城市）的企业项目战略布局。选择沿海经济带并结合若干有突出发展潜力的内地成长性城市，控制进入城市数量，在已进入城市则坚持做精做透。未来，上海、福州、厦门、西安等城市将成为阳光城集团重点关注的区域。现阶段把四个主要城市做透，下一阶段是计划8个城市。阳光城实行城市深耕策略，单项目产能领先于其他重点企业。2013年前三季度阳光城的单城市产能达到26.6亿元，在重点企业中较高。其所在城市仅4个：福州、兰州、西安、厦门。单城市产能排TOP50企业的第7位，在同规模企业中脱颖而出。

7、阳光城集团较高的单城市产能主要是阳光城专注于进入选定的城市之后将这个城市做精做透，收效明显。企业重心从福州转至上海以来，阳光城项目环自贸区布局逐渐形成，。在阳光城2013年前三季度销售业绩区域分布中，福州的贡献了达63%，仍占据贡献率之首，其次为厦门，贡献了为18%，再次为西安和兰州。从城市布局来看，随着企业“一带多点”的企业战略逐步推进，预计企业2014年会将企业重点发展在福州、厦门、上海及周边地区市场，同时聚焦兰州、西安、太原等城市。公司在项目布局战略上将会逐渐将重心从大本营福州逐渐转向一线城市上海。

8、阳光城2013年环自贸区新增土地储备城市宗地名称属性成交时间容积率建筑面积（万㎡）总价（亿元）上海外高桥新市镇E06-03地块商业2013-3-201.01.531.49上海外高桥新市镇C03-17地块商办2013-4-33.02.361.01上海川沙新市镇城南社区C06-07A地块住宅2013-9-122.013.9625.74上海上海国际医学园区D2-02-05地块住宅2013-9-271.22.664.74五、城市策略为