限购令下房地产市场的多方博弈分析

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1、限购令下房地产市场的多方博弈分析Vol.34No.3第34卷第3期武汉理工大学学报（信息与管理工程版）2012年6月Jun.2012JOURNALOFWUT(INFORMAπON&MANAGEMENTENGINEERING)文章编号：2095-3852(2012)03-0387-03文献标志码：A限购令下房地产市场的多方博弈分析张丽文，张云波，沈登民，贺勇，方荣杰（华侨大学土木工程学院，福建厦门361021)摘要：运用博弈论的基本知识，建立了中央政府与地方政府、地方政府与开发商之间的博弈模型，分析得出了各自的博弈均衡。提出中央政府和地方政府追究惩罚的威胁必须是可置信的

2、，才可以通过合理的激励约束与惩罚机制，来改善调控，提高被动方执行限购令的积极性。关键词：房地产市场；博弈论；纳什均衡；限购令中图分类号：F293.3DOI:10.3963/j.issn.2095-3852.2012.03.031限购令从2010年4月30日提出至今已有两本为Co，若发现地方政府执行限购令会给予R的年的时间，但房地产价格依旧没有明显下降的趋奖励〔6〕，但若发现其未执行限购令则会对其进行势。从2011年到现在国家出台了一系列调控政处罚F（假定中央政府一旦监督，就可以发现真策，可见中央整顿房地产市场的决心之大。地方相；且F>C0，这样中央政府会比较有动力对地方

3、政府是中央政府的代理人，是进行宏观调控的主进行监督〔7]）。地方政府执行限购令的成本为C1体，但实际上，地方政府执行限购令的积极性并不（假定R＞叭，高额奖励有利于调动地方政府的积高。开发商与地方政府联盟，迟迟不肯降价，房地极性），若地方政府执行限购令，中央政府的效用产市场陷人胶着状态。为吨，地方政府的效用为Vo；若地方政府不执行现有文献对中央政府与地方政府之间的博弈限购令，则中央政府的效用为矶，地方政府的效主要集中在房地产一级市场土地使用权出让方用为V1。根据假设，可以得出中央政府与地方政式、收益分配，以及开发商是否向地方政府寻租等府之间博弈的支付矩阵，如表1所示。方面（I-

4、5〕，而针对房地产二级市场中，中央政府、表1中央政府与地方政府博弈支付矩阵地方政府和开发商的三方博弈研究则很少。盟主且应在目前限购令这个特定的宏观调控环境下，中央政府执行不执行对于中央政府应采取什么措施促使地方政府给予监督(M0-C。，－R，凡－C1+R)(M1-C0+F,V1-F)最大的配合，地方政府又应当怎样使开发商降价不监督(Mo，几一c1)（矶，只）的问题，笔者运用博弈论的基本理论，通过建立中1.2模型构建与分析央政府与地方政府、地方政府与开发商的博弈模现假定地方政府以pl的概率执行限购令，中型，对限购令下房地产二级市场中两方之间的行为进行了详细地分析。央政府以陀的概

5、率对地方进行监督，且o~三pl运1,0运P2运1。1中央政府与地方政府之间的博弈分析给定pl，中央政府选择监督（P2=1）和不监1.1模型假定与参数定义督（P2=0）的期望效用分别为U2(1,P1)=在该博弈中，中央政府与地方政府各有两种P1(M0-C。－R)+(1-P1)(M1-C0+F)=可选择的策略，即监督和不监督，执行和不执行限P1M0+(l-P1)M1-P1(R+F)+F-C0，民（0’购令。模型的各个变量如下：中央政府的监督成P1)=P1M0+(1-P1)M1；令U2(1,P1)=U2(0,收稿日期：2012-04-20.作者简介：张丽文（1985-），女，河北石

6、家庄人，华侨大学土木工程学院硕士研究生．基金项目：国务院侨办科研基金资助项目（06伊052）；福建省自然科学基金资助项目（E9910026).2012年6月武汉理工大学学报（信息与管理工程版）388pl），解得：P;=(F-C0)1(F+R），即若地方政究处罚。根据前面的假设，可以用图1表示地方政府与开发商在限购令下的博弈。府执行限购令的概率大于町，中央政府的最优选择为不监督；若地方政府执行限购令的概率小于地方政府p；，中央政府的最优选择为监督；若地方政府执执行α7飞了不执行1-a行限购令的概率等于可，则中央政府会随机地选择监督或不监督。给定P2，地方政府选择执行限购令（P1

7、=1）和（λD,+R-C;D,)l坦万政府不执行（P,=0）的期望效用分别为：U,(P2,1)=追究'Y/＼不追究1-’YP2（凡－C1+R)+(1-P2)（凡－C1)=V0-C1+（λD2+R-C1-C2+F1,D2-F1)（λD2+R-C1,D,)P2R;U1(P2月）=P2(V1-F)+(1-P2)V1＝飞－图1地方政府与开发商动态博弈模型P2F；令U1(P2,1)=U1(P2,0），解得：P2*=(V1+cl－凡）l(F+R），即若中央政府监督的概率大于假定矶、D1分别为开发商不降价和