苏地2014-g-34地块研究报告

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1、目录第一部分项目概况1一、宗地位置1二、宗地现状11、四至范围12、地块现状2三、周边道路及出行方式31、道路32、公共交通3四、周边主要配套3五、周边环境与规划41、周边环境42、规划4六、规划设计条件6第二部分市场分析8一、苏州房地产市场概况81、住宅成交排行榜82、商品房供销比93、住宅量价走势104、住宅存量及出清周期10二、高新区区域市场概况111、高新区住宅量价走势112、高新区住宅供销走势123、高新区上半年住宅排行榜（TOP10）13三、竞品分析14四、产品建议和目标客户定位171

2、、产品建议172、目标客户定位173、价格定位18第三部分规划设计23一、规划草图23二、详细规划参数24第四部分工程及销售计划29一、开工时间29二、工程计划30三、销售计划40第五部分成本及投资收益预测41一、前期费用41二、建安成本41三、财务分析451、净现金流量表452、地块项目利润预测表503、苏州2014-G-34地块项目单位收入、成本预测表51第六部分地块风险分析52第七部分结论53552014-G-34号地块土地研究报告第一部分项目概况一、宗地位置苏州市长江路西、邓蔚路北。二、宗

3、地现状1、四至范围地块东侧为长江路，南侧为邓蔚路，北侧为苏州虎丘区区委党校及苏州市行政学院，地块西侧为在建工地（苏州妇女儿童活动中心）。55地块北侧地块西侧地块自身地块东侧地块南侧2、地块现状地块自身东侧为未拆迁厂房（苏州高达热电有限公司），西侧为平地。三、周边道路及出行方式1、道路地块通过长江路和邓蔚路两条主干道连通苏州主要区域。2、公共交通周边公共交通较为便捷，轻轨1号线苏州乐园站离项目不远。公交车有302路;303路;304路;322路;325路;327路;329路;333路;333路龙池专

4、线;816路;报关报检专2线空调等。55四、周边主要配套周边住宅较多，开发程度高，现有配套齐全。中小学、幼儿园：暂未定综合商场：阳光百货、绿宝广场、泉屋、美罗新区店、龙湖时代天街等银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、汇丰银行、渣打银行、广发银行、中信银行、人民银行、招商银行、江苏银行、华夏银行、交通银行、苏州银行、宁波银行、江苏银行、兴业银行、民生银行、浦发银行邮局：中国邮政局医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院其他:大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市55五、周

5、边环境与规划1、周边环境地块西边300米左右为新区何山公园，地块南部为孙武公园，周边生态环境较佳。2、规划55根据规划，狮山商贸区将重点规划建设20多幢高层或超高层建筑，进一步优化城市天际线。而在2012年5月，狮山商贸区启动了"退二进三"计划，进一步加快提升狮山路沿线业态布局和产业层次，集中力量做强核心区域。   苏州市规划局高新区目前在大力度在狮山路推进“退二进三”，也已经取得了非常显著地成效，目前狮山路北侧好几个地块推出。狮山片区中心核区域，多个企业已搬迁，未来在这个区域上要建设120万方商

6、业商务总量，目前还在招商阶段。而位于苏州乐园正北面的地块已经引进了金鹰商业广场项目，金鹰商业广场将打造成为苏州市最大、全国领先的标杆百货单体店。同时，紧邻金鹰商业广场的日航酒店正在建设中。而除了地面规划，狮山路更将打造成为现代化的立体商贸空间。   在塔园路和长江路之间、狮山路两侧，依托两个轨道交通站点的地下空间，将地下空间一体化打通，结合地面的下沉广场、步行系统，还会规划建设空中环梁，进而形成一个网络化的、人性化的适合行人在休闲娱乐的步行系统。    地下空间的规划范围为沿狮山路2.5公里、约1

7、.3平方公里，形成狮山路、长江路复合型发展的"双轴"，构建集商贸、休闲、交通为一体的地下立体化空间。规划中，地下资源将串联起地铁以及连廊等设施，同时，利用城市环廊、轻型单轨电车等，串联起周边的绿宝广场、苏州乐园等重要项目。而未来该区域的交通配套，更将为狮山路核心区带来更大的发展空间。  未来，苏州乐园站也将成为一号线和三号线的换乘站，同时高新区有轨电车通车后，这里也将成为它的始发站，这样的交通枢纽可以说为狮山路立体商圈提供了更多的发展契机。未来狮山路将形成"地下空间网络化、地上地下一体化、交通方式

8、多样化、多种功能复合化"的新型商业商贸区，这将进一步提升高新区核心CBD的商业价值。55六、规划设计条件出让地块的基本情况（地块控制要点）如下：地块编号：苏地2014-G-34土地坐落：苏州市长江路西、邓蔚路北用地面积：规划总用地面积157327㎡，其中地块一64409.3㎡，地块二75766.1㎡，地块三17151.6㎡；规划用地性质二类居住用地，可布置住宅及配套设施建筑容积率≥1.0且≤1.1建筑密度≤35%建筑高度地块一≤18米，地块二≤36米，地块三≤15米；绿地率≥30%