浦发 个人抵质押贷款产品可行性分析（资料）

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1、制度漏洞成为住宅金融体系隐患分　　类业界观点发布日期2002年12月26日　    据统计：中国建设银行每年的房地产开发贷款金额高达1600亿元；2001年我国商业银行新增个人住房贷款余额为6380亿元，占银行住房贷款的6.9％；截至今年10月，我国个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元……    一系列数字显示，房地产业是一个资金密集型行业，其运行和发展规范、健康与否，直接关系到我国金融业的祸福。    最近在深圳召开的中国住宅金融论坛指出，住宅金融已成为中国银行业一个新的增长点。据最新统计，截至今年10月末，我国最大商业银行——工行

2、的住房贷款余额已达3549.5亿元，其中个人住房贷款余额2418亿元。到2005年，上述两大数据占这家全球前10位银行全部贷款的比重将分别达15％和12％。    对本轮中国房地产热潮，金融业无疑起到了重要的支持作用。这包括两大方面，一是扩大个人住房信贷迅速推动了房屋销售和房地产需求；二是投放大量贷款直接支持了房地产开发投资。以上海为例，上海个人住房贷款从上世纪末起步并与房地产升温同步发展，近两年开始加速，至今年上半年余额已达1121.76亿元，占上海全部贷款的比重为12.98％。其中，新增个人住房信贷与同期商品房交易金额之比为1：2.13，已大大超过对房地产企业的贷款，成为上海房地产业发展的

3、最主要资金来源。而从全国来看，截至今年10月，我国个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近1万亿元。    然而，在房地产业迅猛发展进而带动金融业不断增长的时候，金融专家发出了警告：要警惕住宅金融体制上的漏洞对金融业安全运行所带来的隐患。    银行存在体制缺陷    在发达国家，个人住房抵押信贷，作为一种安全性高、收益稳定的金融产品，是各类金融机构争夺的对象，是住宅金融的重中之重。如在美国，个人抵押贷款占商业银行资产的25    ％，占储贷款机构的40％-50％，占抵押银行的60％以上。在欧洲，保险公司也积极介入抵押市场，推出人寿抵押贷款组合，

4、与商业银行展开全方位的竞争。    在中国，制度安排上的种种限制和金融市场的不发达，使得许多中小金融机构失去了进入住宅金融市场的机会，而控制和支配的信贷资金占全社会金融资产总量的70％左右的四大国有商业银行，虽然有开拓个人抵押业务的积极动力，但是，国有商业银行资产质量差、风险控制能力低下、激励机制扭曲，其股本收益率、资产收益率、人均创利水平、非利息收益率、营业收益率和风险度量指标等多项指标，不仅远远低于国外银行，甚至低于国内的中小股份制银行。这些制约了国有商业银行积极开拓个人住房信贷的能力。    从资产方面分析，个人住房抵押贷款虽然比较安全，但是，其贷款利率低于其他贷款利率。这意味着其利差收

5、入也大大低于其他贷款的利差收入，这不可避免地会影响银行的赢利水平；从负债方面分析，由于利率持续走低，居民的储蓄存款增长缓慢，这意味着银行赖以生存的长期资金来源在萎缩，加之我国的资本市场欠发达，也增加了银行融通长期资金难度，狭小的盈利空间和不稳定的长期资金来源，无疑会抑制银行扩大个贷规模的能力；从资金使用效率上分析，个人住房消费信贷的期限长、资金周转慢，在长达10年至30年的偿还期中，各种意外的事故都会增加收益的不确定性，从而影响银行运营能力和经济效益；从经营成本上分析，与以往“大企业、大笔贷款”相比，个人住房贷款无论是事前的抵押物和借款人的资信评估审核，还是事后贷款的建档、监测、债务催缴和不良

6、贷款的处置，都会加大银行的经营管理成本，这些对于追逐利润最大化的银行来说，不能不是一个很强的制约因素。    总之，金融体制上存在的种种弊端，是造成我国国有商业银行经营不规范、经济效益低下和住宅金融开拓创新动力不足的主要原因。    贷款潜伏各种风险    房地产业属于资金密集型行业，房地产价格波动幅度也比一般产品大得多，其运行和发展规范、健康与否，紧密关系到我国金融业的祸福。    专家指出，由于个人住房贷款年限的长期性，又由于我国房地产开发商自有资金普遍短缺(目前房地产企业平均资产负债率是72％，最高达到94％)，对银行贷款依赖性很强，从目前实际情况看，巨量的住房贷款在未来很长时期里隐伏着

7、各种风险。    个人信贷不良率上升的风险　尽管目前个人住房信贷的不良率只有千分之几，但这些贷款中的大多数都是近3年发放的，假设这类贷款在时间上是均匀发生的，则平均期限越长，贷款最终不良率将越高。更重要的是，目前我国的利率正处于一个历史低点，其未来走势必定是向上的，这就决定了借款人财务成本的上升趋势，也肯定将增加房贷的不良率。另外，对于目前20％多的以投资为目的购房者来说，其预期还款来源是将来出售