房地产行业的财务管理分析——以绿地房地产公司为例谈房地产行业财务管理

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1、房地产行业的财务管理分析——以绿地房地产公司为例谈房地产行业财务管理房地产行业的财务管理分析——————以绿地房地产公司为例谈房地产行业财务管理摘要随着近年我国对土地资源的限制和国家对房价的打压政策，一定程度上抑制了房地产业的发展，那么，我国房地产行业的盈利状况究竟如何？本文以绿地房地产公司为例，从会计与财务角度分析其财务状况，来探究这个问题。本文共分三个部分：一我国房地产业的现有发展背景。二以绿地房地产公司为例，通过分析其财务状况说明问题。三总结本文。一我国房地产业的现有发展背景。经过十多年的发展，我

2、国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程，在的市场在产品供给和企业、市场类型和消费者、产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。现有的房地产市场呈现出以下五个特点：特点一：房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；特点二：房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力；特点三：资金;技术;品牌;土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍尤其是土地资源的限制，使得进入成

3、本大增；特点四：房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长；特点五：日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低，等等。就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能

4、力。下面以绿地房地产公司为例具体说明。二绿地房地产公司财务管理分析绿城房地产集团有限公司，1995年成立于浙江省杭州市，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，足迹遍及全国等50多个城市，拥有员工4038余人，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司。绿城自2006年7月香港上市以来的各类新闻，那些对绿城财务状况的质疑，除了捕风捉影的传言，最有力、最让人信服的证据无一例外均引自绿城中国的半年报、年报。2007年4月，

5、绿城中国发布上市后的第一份年报，称实现营业收入64亿元，同比增加152%，纯利15.03亿元，同比增长141%。称其是，公司“有纪录以来最高水平”的销售额和纯利表现。在2008年。绿城中国2008年年报显示，其负债率达到140%，公司只拥有17.18亿元的现金，却有161.18亿元的贷款。并且股东应占溢利仅5.40亿元，较2007年同期的9.23亿元倒退41.49%。2008年年报让绿城的高负债首次引起业界强烈关注，而之后2009年年初的“清算危机”，则让绿城的“资金状况”成为老生常谈的话题。2009年

6、，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，今年1-8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作推出了三款产品，募集金额分别为3亿元、2.57亿元和20亿元，共计25.57亿元。目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。根据2011年半年报，绿城中国截至6月底的净资产负债率比去年底上升31.2个百分点至163.2%，居

7、内地上市房企之首。公司总资产负债率为87.71%。通过对绿地2011年的现金流量分析，绿城现金流入构成分析，绿城的现金流入主要是依靠融资性活动和经营性活动。为方便分析，我们把绿地与万科公司进行对比，以便直观分析。经营活动流入占总流入比例通过与万科对比，绿城融资活动的现金流入占现金总流入接近50%，明显高于万科，可以得出，绿城的现金流质量是不高的。营业收入与经营性活动净现金流2010年营业收入与经营性活动净现金流的差距变大，我们探索了几种可能性：1.可能性一：应收账款的大幅度增加但通过上图可知，应收账款增

8、幅仅7千万，所以排除这种可能。2.可能性二：经营性活动现金流出大幅增加。绿城经营活动现：物业发展导致的资金净流出2010年经营性活动现金流出大幅增加，主要是增投200亿于发展中物业，从而导致经营性活动净现金流大幅下降。大量预售订金导致短期负债增加，是构成绿城流动负债的主要部分，万科也存在类似情况，这是房产企业的特点。我的观点是，预收款虽然作为一种负债，但预收款与一般负债不同，预收款越多越好，一般能助于企业锁定今明两年业绩。注：预售订金预期于