星彦 济南天辰燕子山东路项目可行性研究报告

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1、星彦济南天辰燕子山东路项目可行性研究报告Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD可行性研究报告济南天辰燕子山东路项目Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD星彦认为顾问的责任是：与客户一起找出答案经常向客户汇报项目进展，以获取及时指导和支持与甲方一起沟通交流，并提供一切必需的分析支持提供外部观点和普遍适用的经验，使之与客户的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法顾问的责任并不是：将答案告诉客户到项目结束前才向客户递交报告要求客户创造奇迹无视客户的专业

2、知识和经验采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法顾问的责任Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD项目总用地约1.57万平方米；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位；本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方均认为其真实有效；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：项目背景说

3、明Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTDPage-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究市调内容Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下2<#004699'>0<#004699'>08/5/232<#004699'>0<#004699'>08/6/7济南房地产市场整体判断写字楼市场分析发展写字楼可行性判断公寓市场分析发展公寓可行性判断项目相关资源深入分

4、析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价……第二阶段项目定位及物业发展建议第一阶段外出调研及可行性研究项目可行性研究报告15个日历天15个日历天2<#004699'>0<#004699'>08/6/227个日历天第三阶段项目报告调整阶段深化研究，完善报告项目整体财务测算；……2<#004699'>0<#004699'>08/6/28项目定位及物业发展建议（初稿）项目定位及物业发展建议（终稿）工作计划Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD每一

5、个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案当地非成熟开发商开发的省会城市新老城区结合区域的小规模体量1345位于环渤海经济圈内2项目属性公建用地项目6Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值熟悉当地市场环境了解当地消费者特征良好的当地人脉资源可利用资源较多……1缺乏房地产开发经验不具备项目操盘经验不具备项目产品设计、规划、成本控制能力品牌尚未塑造……Page-*CopyrightbyS

6、UNSTARSCO.LTD位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南带来较大发展前景环渤海经济圈：指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的经济区之一。随着我国经济增长重心由南向北梯次转移，环渤海地区已经成为中国经济新的增长极。世界经济增长的重心已转向亚太地区。环渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国际分工中起着重要的作用。在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中下

7、游与大上海都市圈，具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件济南作为环渤海经济圈的中心城市之一，受到北京、天津影响、其中心地位并不十分突出2Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强3经济指标逐年增长历史文化名城济南市直接腹地范围为山东省西半部，仅限于山东省内，与省外的经济联系薄弱目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边城市的冲击

8、Page-*CopyrightbySUNSTARSCO.LTD项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、挖掘、放大和利用地段价值。项目位置房地产开发的黄金定律：地段决定一切！“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，东部为城市主要发展方向项目所处东二环和经十路交汇处，主城区和东部新区的结合处，其城市核心区域价值不言而喻。4东二环经十路奥体中心行政办公中心城市向东看燕子山豪宅区Page-*Copyrigh