万州房产市场调查研究报告

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1、万州房产市场调查研究报告（针对海成茶庄改造及江南CBD项目）重庆海成实业（集团）有限公司万州公司7/11/201357第一部分万州房地产市场现状研究一、万州房地产市场宏观研究（注：以下数据来自《万州统计年鉴》和政府工作报告；因《万州统计年鉴》2012年还未出版，故2012年的部分数据暂时不能表现。）（一）房地产市场投资分析571.十一五期间，万州房地产投资以年均29.66%的速度快速发展，吸引大量投资资金，投资活跃度不断提高。2.2011年万州房地产投资占固定资产投资比重仅11.06%，远低于重庆26.22%的平均水平，也低于奉节、开县、忠县、

2、垫江等周边区县。3.未来随着城市经济进一步发展，“第二大城市”逐步实现建成，必将推动万州房地产发展空间进一步扩大。总结：万州房投占固投的比重较低，房地产投资空间大。（二）施工竣工面积分析572006-2011年万州房屋施工/竣工面积（单位：万㎡）1.过去六年万州房地产开发活跃，房屋施工面积稳步加大，2011年施工面积和竣工面积都创新高，施工面积同比增长24%，竣工面积同比增长18.8%。2.2011年，房屋施工面积和竣工面积相较于前几年都取得较大的增长，万州房地产市场逐步迈进快速发展的阶段。总结：市场供应稳步增长，逐渐迈进快速发展阶段，但只在2

3、011年呈现较大增长。（三）房地产成交量分析571.至2008年以来，由于市场供应量不足，万州商品房成交面积并未显著放大，增长率很少超过10%。572.万州商品房销售金额增长迅速，量滞价涨，归根到底是由于新增供应量有限。3.2011年，受国家宏观调控政策的影响，价格上涨幅度有所放缓，但仍然保持稳步增涨。总结：市场供应量较少，价格持续增长，受国家宏观调控政策影响较小。（四）万州城镇化分析1.万州规划到2020年实现城区人口达到150万人，意味着大量农村及外来人口进城置业，必将带来大量的刚性购房需求。2.以目前万州人均30平米的住房面积计算，未来每

4、年新增城市人口将为万州带来225万方左右的购房需求，远大于目前年均170-190万方的成交量，预示着万州房地产投资、房地产开发和房地产销售将进入全面爆发式增长阶段。57总结：万州城市化进程加速，每年将新增大量刚性需求，每年新增住房面积需求约200万方。（五）房价分析1.过去6年万州房价年均增幅超过10%，特别是在2010年万州“第二大城市”地位确立后，万州房价暴涨近1000元/㎡以上，显示了万州房价巨大的爆发潜力。2.2011年，由于国家宏观调控，全国大多数地区房价回落，但万州房价仍保持12%的增长率。总结：城市利好刺激下，万州房价持续增长。（

5、六）万州房价收入比分析57收入房价比：等于城镇居民年均可支配收入/平均房价，主要反映市民房屋购买力，收入房价比越高，说明市民购买力越强，对应的房价上涨空间越大。渝东北各区县中，万州城镇居民可支配收入最高，5.2的收入房价比也高于周边大部分区县，预示着万州房价仍然存在一定的房价上涨空间，居民的房屋购买力较强。总结：万州收入房价比较高，房价具有上涨空间。（七）消费者房价预期分析571.市调分析显示，虽然过去几年万州房价涨幅较大，但万州市民对于目前房价认可度较高，显示万州市民房价承受力较强。2.目前市民对房价的上涨预期浓厚，82%的被调查者认为房价将

6、快速上涨或缓慢增长。总结：市民房价承受力较强，未来房价上涨预期浓厚。（八）土地供应交易分析571.2003-2020年万州城市建设用地规划序号用地代号用地名称面积（km2）比例（%）1R居住用地20.8925.82C公共设施用地9.2811.5C1商业金融用地3.844.73M工业用地16.1720.04W仓储用地1.922.45T对外交通用地4.055.06S道路广场用地15.1218.77U市政公用设施用地3.474.38G绿地9.6711.99D特殊用地0.400.5合计城市建设用地80.98100.0万州城市建设用地规划中，居住用地为2

7、0.89平方公里，占25.8%；商业金融用地为3.84平方公里，占4.7%。2.各组团近三年商住用地成交量分析57枇杷坪组团天城组团高笋塘组团山顶组团龙宝组团江南新区组团百安坝组团合计2009年03.331.209.600.6714.82010年004.800.935.134.245.032011年5.50.20.301.8826.4520.5954.922012年0022.2410.8618.1223.5410.5284.56合计/公顷5.50.227.3410.8620.985.1235.31199.31说明：以上土地成交数据根据中国土地市

8、场网备份统计而得，其中商住用地不含廉租房、经济适用房等用地总结：1.基于供小于需的楼市现状，过去4年万州整体土地交易量大幅提升，房地产市场投资热情持续