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1、当前我国商业银行房地产信贷风险及其防范研究[1】国房地产金融?理论探索中图分类号:F830.572文章编号:1006—7388(2010)11-0011-04文献标识码:A摘要:据中国银监会6月17日发布的《中国银行业监督管理委员会2009年报》显示,2009年全国主要金融机构商业性房地产贷款余额高达7.33万亿元,房地产开发贷款余额与个人住房贷款余额增幅均创新高,房地产信贷潜在风险隐患相应上升.同时,在"新国十条"政策调控下,房地产企业又面临着新的考验,这可能激发房地产信贷风险的出现.基于此,本文对当前我国可能存在的商业银行房地产信贷风险进行
2、了分析,并尝试在新的政策背景下,提出相应的风险规避或防范措施.关键词:房地产信贷;信用风险;流动性风险;防范措施1我国商业银行房地产信贷发展及现状由于我国资本市场发展较晚,商业银行信贷自然而然地成为房地产开发和个人住房消费与投资的主要融资渠道.就房地产开发企业而言,土地价格的大幅上涨使其必须进行大规模信贷融资.早在2003年国家统计局就曾对当时全国3328家房地产企业进行了调查,并发现房地产开发企业资金来源中商业银行信贷已占到28.89%,且这一比例还有继续增加的趋势.同时,1998年我国住房货币化改革实施以来,国内长期压抑的住房需求得到释放,
3、再带动商品房销售的同时,加快了住房信贷的发展.商业银行个人住房贷款余额不断上升,截至2009年底,我国主要金融机构房地产信贷余额中个人住房贷款余额高达4.76万亿元,同比增长超过43%,约是1997年个人住房贷款余额的250倍.另外,我国城市化进程也不断促进房地产信贷资金的需求.据调查显示,截止2009年年末,全国主要金融机构商业性房地产贷款余额达7.33万亿元,同比增长38.1%,增速比2008年同期高27.7个百分点,超过同期各项贷款增速6.7个百分点.其中,地产开发贷款余额6678亿元,房产开发贷款余额1.86万亿元.由此可见,经济发展的
4、内在动力使房地产业高速发展,同时房地产信贷规模也不断扩张.随着整体经济运行环境常态化及经济结构调整加,房地产市场不[1】国房地产金融?2010?第11期确定性逐步增加,个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,加之房地产信贷余额的不断攀升,这就使得商业银行房地产信贷风险隐患很可能上升.而随着2010年不良贷款"双控"压力的进一步加大,部分房地产信贷资金所形成实质性风险和损失的可能性随之增大.2当前我国可能存在的房地产信贷风险分析1.商业银行房地产信贷风险的概念风险(RISK)是现代市场经济的重要元素,总是
5、和"损失"及"不确定性"等联系在一起.风险是一个比较模糊的概念,到目前为止,国内外学者尚未就风险的定义达成共识.目前在风险管理中普遍采用的风险定义是指引起损失产生的不确定性.正是由于人们难以确定何时,何地,何种程度的潜在损失,这便构成了一种风险.房地产信贷风险是商业银行信贷风险中的一种常见形式,它是指经营房地产信贷业务的金融机构在经营活动过程中,由于其决策失误,管理不善或受客观环境变化等一些无法预料的不确定因素的影响,导致其资产,收益或实际收益与预期产生偏差,从而蒙受经济损失或获取额外收益的可能性.其产生受很多因素的影响,如制度,汇率,利率,通
6、货膨胀以及宏观经济环境情况等,且与一国的房地产金融状况密切相关.因为贷款是银行主要的授信业务活动,所以信贷风险成为商业银行经营中最主要和最常见的风险类型.依据传统的商业银行信贷风险分类与房地产信贷业务特性,房地产信贷风险包括有:商业银行房地产信贷风险主要包括信用风险,流动性风险,交易风险,操作风险和合规风险以及其他类房地产信贷风险等.其中,信用风险指合同义务人拒绝履约或不能履约的风险,它是商业银行房地产贷款业务中面临的最主要风险流动性风险是商业银行在每笔贷款到期时及时履约的风险,在预期资金来源显着减少或发生巨大变化的情况下,商业银行资金管理工作
7、对于流动性风险的规避至关重要.2.当前可能存在的房地产信贷风险及其原因(1)信用风险信用风险仍是商业银行房地产信贷风险的主要风险.在整个房地产开发销售流程中,土地储备部门,12房地产开发商,建筑商以及个人购房者都通过信贷途径与商业银行有着紧密的联系,商业银行房地产信贷在各部门传导关系如下所示:A:土地储备贷款B:土地转让与开发贷款c:房地产开发与建设贷款D:个人住房贷款E:土地出让金F:业务承包与转包资金G:定金,预付款图1商业银行信贷资金在房地产开发销售流程中的传导途径如图1所示,在整个房地产开发销售流程中,从土地一级开发阶段到房地产的开发与
8、销售阶段,商业银行房地产信贷资金在不断地循环流动中回收,增值,且任何一个阶段的资金链循环出现问题,都可能导致商业银行贷款资金风险转化为商业银行房地产贷
