凤凰御景园别墅营销推广方案

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1、凤凰御景园别墅营销推广方案阜阳盛世麒麟房地产营销有限公司2007年11月20日前言如何通过宣传推广，在较短时间内，让更多的目标消费者关注、知晓、了解凤凰御景园，并对凤凰御景园有一个良好的项目印象，购买别墅首选凤凰御景园，最终促进凤凰御景园的快速销售；是我们本案所要分析和解决的事情。目录一、现况分析二、竞争分析三、SWOT分析四、目标消费者分析及描述五、项目定位六、项目卖点分析及界定七、整合营销推广方案现况分析现况分析项目建造现况御景园一期18栋别墅主体已完工；二期28栋别墅建造尚未开始；项目景观营造、水系营造及绿化营造尚未开始；项目现整体形象为半完工工地，形象较差。现况分析项目推广宣传现况

2、项目从2005年开始建设，至今宣传推广开展有：项目贺卡针对界定客户邮递（2000张），清河路颍州路西南交叉口200平米户外广告牌宣传，颍州晚报报纸广告宣传，房展会项目展示及宣传单页散发，售楼部正常接待宣传，项目工地墙体广告宣传等。项目推广宣传时间已经2年，但力度一直较弱，且宣传上形象模糊，卖点不突出、清晰；现阜阳市区居民约有90％以上不知道凤凰御景园，阜阳周边县城居民基本上都不知道凤凰御景园；凤凰御景园知名度较差，已知道凤凰御景园客户，对凤凰御景园印象不深刻，较模糊。现况分析项目营销现况项目一年多来，仅销售4－5套别墅（定金预定），销售状况较差。项目经历了代理公司代理销售自己销售的过程；原

3、代理公司在营销推广上力度较差，且对阜阳了解不足，项目卖点定位不准确，形象包装不力；现自己销售仅为简单的售楼部自然接待，主动销售及各类营销动作均未有效实施。这些都是项目销售状况较差的直接原因。现况分析项目整体质素评估项目集合了德国、法国、英国、加拿大、中国等各国别墅类型；别墅类型选择面较宽，但同样也造成了整体别墅区风格不统一，较杂乱的状况。现建成别墅施工较粗糙，许多细节处理不佳，如外立面颜色、大门颜色整体上搭配不太协调，项目的整体档次不能得到较高体现。项目东侧有南北走向高压走廊通过，南侧是食品工厂，且项目占地面积不大，规模较小，整体外围环境抗性较大。项目整体质素评价为中等。竞争分析竞争分析名

4、仕豪园地址：开发区一中东区西侧建筑面积：１６万平米建筑类型：独立别墅联排别墅宣传广告语：一生一栋销售均价：３６８０元／平米（独立），３２００元／平米（联排）销售状况：一期剩余４套，二期销售完毕，三期剩余１０套，四期刚开盘，剩余１２套。整体质素综合评价：纯别墅区，景观营造较好、整体风格优美观大方，中等偏上质素。竞争分析聚隆美墅地址：开发区经二路建筑面积：10万平米建筑类型：独立别墅联排别墅多层宣传广告语：精英之墅销售均价：3100元／平米（独立），2400元／平米（联排）销售状况：别墅已销售完毕，现销售临路多层住宅。整体质素综合评价：外立面、景观、整体风格均一般，中等偏下质素。竞争分析

5、如意豪庭地址：开发区经三路与商业街交叉口建筑面积：总共22万平米建筑类型：独立别墅联排复式多层宣传广告语：“风惠水灵如意人生”“领尚名宅纯美生活”销售均价：独立别墅3880元／平米，销售状况：一期别墅已销售完毕，二期尚未销售（20套联排别墅），预计在2008年年初开盘。整体质素综合评价：综合性住宅区，景观、外立面尚可，中等质素。竞争分析上海大花园地址：开发区管委会东500米建筑面积：18．7万平米建筑类型：联排别墅多层宣传广告语：“２８８亩大型园林水景社区”销售均价：２８８０元／平米（联排）销售状况：尚未销售，本月２５日计划内部认购。整体质素综合评价：景观、小区设施、整体风格尚好，

6、中等质素。竞争分析天筑逸景地址：颍州路与三环路东南交叉口建筑面积：总共１８万平米建筑类型：联排复式多层宣传广告语：水岸休闲居所　健康度假生活销售均价：联排别墅约５０００元／平米，销售状况：联排别墅一期开１８套，因价位较高，尚未销售完毕。整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好，景观、外立面尚可，中等偏上质素。竞争分析万霖花园地址：颍州路与三环路西南交叉口建筑面积：总共１７．７万平米建筑类型：联排多层小高层宣传广告语：阳光、绿色、健康销售均价：联排别墅原３６００元／平米，现约５９００元／平米。销售状况：因数量较少，基本销售完毕。整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好，景观、外立面尚

7、可，中等偏上质素。竞争分析西苑世纪名门地址：清河西路６６号建筑面积：总共４０万平米建筑类型：联排多层宣传广告语：买别墅　送轿车销售均价：联排别墅３８００元／平米销售状况：一期销售完毕，二期销售过半。整体质素综合评价：综合性住宅区，位置较好（大学区），景观、外立面尚可，中等偏上质素。竞争分析电力明园地址：人民西路延长线三优中学对面建筑面积：总共２０万平米建筑类型：联排多层宣传广告语：阜阳电力　实力矩献销售均价：联排别墅