物业管理工程维修部运行手册

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1、物业管理工程维护部运行手册2011年2月目 录第一章工程部人员架构图---------------------------------2第二章工程部管理范围----------------------------2第三章设施、设备管理制度------------------------8第一节管理制度----------------------------------8第二节 强电专业----------------------------------20第三节设施、设备管理规定-------------

2、-----------29第四节弱电专业---------------------------------30第四章工程部维修保养流程--------------------------------32第五章工程部人员调配流程--------------------------------35第六章工程部工作单流程----------------------------------3632第一章  工程维护部人员组织结构图工程主管1名电梯管理工1名弱电维护1名运行电工2名综合维修3名第二章   工程部管理

3、范围一、工程部职责范围工程部负责整个园区的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯（电话、电视、网络）、消防、安保监控、景观绿化、楼宇设备系统的运行管理及设备维修保养，对业主、租户提供有偿维修服务及装修工程的监督管理工作，对市政供水、供电、煤气方面协调对接。工程部的管理需要科学性、制度性、严密性，除了因为它本身的技术性之外，还因为它的工作直接或间接地与业主、租户和顾客联系在一起，服务至上，业主第一。工程部管辖范围如下：1、负责园区电气系统、电梯、空调系统、中水处理系统、给排水系统及采暖系统等运行管理、设备维护

4、、保养及故障检修。2、负责园区楼宇管理设备、保安监控设备、无线通讯网、公共广播设备、消防监控及各种机械设备和五金构件等的维修保养和故障检修。3、32负责园区内公共设施、装饰灯具等的维修、保养工作。4、负责园区内各系统的完善改造、设施更新和小项增改工程施工。5、负责园区土建结构方面例如渗漏水等的修理。6、对业主、租户二次装修工程负责监督管理工作。7、为业主、租户提供有偿服务。8、积极与施工方配合搞好设备、设施及其他工程的维保工作。一、强电专业1． 负责整个小区变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。2．

5、 负责空调、暖通系统等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3． 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4． 负责物业公共区域的照明维修。5． 负责小区临时供电的安排和计划。6． 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7． 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9．为客户提供有偿服务。10、负责每月公共照明、公用设备、商铺用电的能耗统计。 二、强电专业职责范围1、负责园区电力

6、系统的运行管理。2、负责备用发电机的运行管理。3、32负责所有高低压配电柜、变压器、发电机的电气及监视控制设备的维修保养及故障检修。4、负责空调主机、冷冻系统、通风系统、采暖系统、水泵房等电器设备的电源供给、监察、保养及故障维修。5、水泵、排污设备等电器设备的电源供给及故障检修。6、负责园区公共区所有照明设备的保养和故障检修。7、负责园区所有电梯及电动扶梯的电源供给及运行故障。8、负责向各业主、租户提供有关电力设施的有偿服务。9、负责向供电部门报修存在的供电事故，并积极配合其工作。三、弱电专业职责范围1、

7、弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。2、对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。参加应急抢修，配合其他工程人员工作。对外单位弱电施工布线等进行监控。3、负责园区内负责楼宇管理设备、保安监控设备、消防控制系统、车库管理系统、办公管理系统等维护保养，并与相关的设备供应方配合保证设备的完好。4、负责与电话系统、网络系统、电视系统施工企业联系处理存在的问题。四、空调专业职责范围1、负责园区空调机组、新风系统、排风系统的运行管理。2、负责园区所有空调、通风设备

8、的维护保养检修。3、负责园区空调机组的维护保养和故障检修。4、配合强、弱电组进行空调、通风设备的维护和故障检修。5、负责向各业主、租户提供有偿服务。326、负责消防系统中的排烟、送风设备的保养维护。五、给排水专业职责范围1、负责园区供水系统、排水系统、热水系统、中水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障检修。2、负责园区所有公共区域内卫生洁具的维修保养。3、负责向业主、租户提供有偿服务。