第三微观市场供给分析

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1、第三部分·微观市场供给分析此次调研主要分为2个部分：武汉各片区市场中高档项目数据调研和武汉别墅项目专题调研。从各区域对丝宝地产项目的影响的程度划分，分为：项目所在沌口片区；汉阳片区；其它片区等3部分说明武汉市房地产微观市场的供给情况。每个部分按照基本指标、物业指标、主要客户群体划分等3个方面进行分析，其中基本指标包括：项目规模指标、物业类型和容积率指标、绿化率和实用率指标、户车比和车位类型指标、物业管理费指标；物业指标包括：主力户型和面积区间指标、名义均价及实际按揭均价指标、销售进度及畅/滞销户型分析；主力客户分析主要包括对片区主要客户的特点进行分析说明。1.项目

2、所在沌口片区分析（不含后官湖板块别墅项目）多年前的沌口只是汉阳一个偏僻的角落，然而随着开发区的建立和神龙汽车城的落户,沌口已经成为武汉乃至全国有名的"汽车城"。目前，武汉市财政的1／10来自于沌口，预计今后5年内沌口开发区工业总产值将达到1500亿元。良好的发展态势吸引了众多国内外知名企业的目光摩托罗拉公司、恒冠集团、武船、武锅、海尔都有项目进入开发区。2003年，东风总部正式进驻武汉，法国PSA、日本日产、日本本田三大世界汽车巨头齐聚武汉；东风汽车有限公司、神龙公司、东风本田公司，将构成中国汽车市场上的“武汉金三角”。可以说，跨国汽车企业如此密集布局于一地，在全

3、国绝无仅有，在全球也不多见。沌口开发区已基本形成以汽车工业为龙头，以高新科技为支撑，造纸印刷、食品饮料等各类产业同步推进的经济发展格局。1862004年武汉新区的规划的启动从宏观政策上为沌口地产的发展奠定了良好的基石。借着这个东风，目前沌口开发区以318国道为中轴已基本形成318国道以西的工业区和318国道以东的生活区格局。以东风阳光城、金色港湾、海天一色为代表的现代居住区，以新江汉大学，体育中心，时代商业广场为代表的文化商务区，以三角湖、后官湖为代表的旅游度假区，以郭徐岭物流中心为代表的现代物流区。至此，沌口开发区房地产行业的板块划分已经日渐明了，即以金色港湾为

4、代表的三角湖板块；以东风阳光城和时代商业中心为代表的沌口中心区板块；以东方夏威夷为代表的后官湖板块。开发区房地产开发也从天鹅湖山庄一支独秀的假日地产时代进而发展为以东风阳光城、金色港湾、海天一色鼎立之势的及居住、休闲二为一体的地产时代，确定了沌口地产开发的基调。目前开发区主要的住宅项目有东风阳光城、金色港湾、大洋彼岸、奥林花园、泰合百花公园、水木清华、佳和馨居、东方夏威夷、包括临近开发区的南国明珠等，已多达十余个之多，这些大型的地产项目和开发区内雄厚的购买力相互融合，迸发出武汉最鼎盛的人气。短短2年间，片区的住宅均价也由2001年的900多元/平方米上涨到2003

5、年中旬的1900元左右涨幅接近110%。楼盘综合素质也有大幅的提升。沌口开发区的房地产业，经过几年的发展，已经开始进入正规。而目前片区中的房地产业也逐步形成气候，完成了沌口片区房地产行业的市场格局划分。开发区的住宅小区刚开发时由于地理位置距市区较远，生活配套设施不全，销售价格较低，随着开发区建设规模的不断扩大，各种配套设施的不断完善，加之本身的环境优势日益显现，现在的的房价已今非昔比。以早期开发的绿岛花园为例，一期住宅的销售价格在900元/平方米左右，而现在开发的后期住宅价格已达到1400多元/平方米，四年时间房价上涨近500元/平方米；2002年7月开盘的金色港

6、湾，短短8个月的时间也由1500元/平方米涨到1800元/平方米，涨幅达到20%，这些市场信息反过来强烈地刺激了开发区购买力，致使市场温度再度提升。目前沌口片区3个板块的特点各异。186三角湖板块由于靠近沌口开发区的入口，周边配套较齐全，交通便利，同时又有三角湖景观，因此，该板块主要的2个项目根据不同的卖点和定位，形成差异化竞争局面。金色港湾依靠便利的交通和良好的景观优势，物业类型丰富，以片区中等品质标准，较高价格销售的方式在片区市场领跑；奥林花园仅仅依靠便利的交通条件，比较单一的物业类型，低成本、中等价格与金色港湾形成替代性竞争。中心板块位于整个沌口开发区中央位

7、置，周边各种配套齐全，交通便利，该板块项目由于可以利用的景观资源不多，因此主要靠周边配套进行竞争。东风阳光城位居板块中心位置，目前主要客户资源为东风系统员工，楼盘物业类型丰富，品质中等偏上，性价比较高，深受东风系统员工喜爱；泰合百花公园依靠江汉大学为主要资源，物业类型较丰富、楼盘品质较高，中高等价格销售的方式运作；水木清华依靠三角湖小学和开发区新一中，以及靠近江汉大学等资源，利用文化主题，物业类型较丰富，楼盘品质中等、中等偏高的价格面向市场销售。1.1基本指标分析1.1.1项目规模指标分析表1-1供给调研楼盘规模对比列表楼盘名称占地面积/平方米建筑面积/平方米片区

8、佳和馨居8