土地交易市场的问题与对策

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1、浅谈土地交易市场的问题及对策土地市场的发展是以社会主义的经济的发展为前提和依托的，随着市场的经济不断纵然发展，土地作为社会经济活动的载体和要素资产，必然要与其他要素一并进入市场以实现其经济价值。目前，土地市场还处于新旧体制时期，土地市场到运作不太规范，土地商场交易中各种新问题情况也接踵而至。本文结合我市实际情况，对土地交易中存在的一些问题浅谈几点个人看法，以便与读者共同探讨我市土地市场的规范运作，以资读者共同探讨我市土地市场的快捷、健康、持续发展。一、我县地交易市场中目前存在的问题《一》划拔土地使用权出让手续不完善，条件欠成熟。1、划拔土地是政府以行政手段配置

2、土地资产的方式之一。按照土地法律、法规之规定。划拔土地不能直接进入土地市场，要进入市场，必需补办好划拔土地登记手续，补交土地出让金后方可进入市场，进行转让。由于受到利益驱动，划拔土地单位违规在已取得的划拔土地上进行土地开发，收房产，地产一并进行出售或租赁，形成极差地租受益，造成土地市场发展不平衡。根据法律规定，除法律规定享受行政划拔土地之外，其它土地，包括原划拔土地，必须补办或办理土地使用权出让手续，没有办理土地出让手续的，须按照基准地价是期收取土地收益金。以经营服务行业为例，原所属用地全部为划拔用地，且大部分处市黄金地段，寸土寸金，土地差价极为悬殊，尽管法律

3、要求原用地单位补办土地出让手续，进行土地登记。但大部分单位强调企业困难、职工安置难度大等多种理由，直到现在还未履行有关用地手续，土地收益金应与实收差距极为悬殊，造成了有令不行，有禁不止。而实际处置划拔土地过程中，到以国有资产管理局牵头，单位运作进行处置，无意造成国有资源流失，也伎土地出让后土地权属纠纷连绵不断，增加了政府负担，造成不可预见的后果。2、划拔土地出让，招标，拍卖、挂牌等出让方式运作不一。国有资产流失较为严重。国有土地使用权严格实行招，拍、挂出让，从源上防止腐败，起到了一定的作用，在社会起到了良好的社会效应。但是土地使用权招标，挂牌，拍卖出让工作过作

4、不一，导致了国有资产的流失。以供销，商业系统为例，供销系统企业改置，实行两个置换，起步较早，力度也较大，但土地使用权招、拍、挂出让工作还处于摸索阶段，对土地市场的调查还欠透彻，土地交易的公开程度不够，一般地、土地伎用权出让要作在企业内部职工范围内运作，没有全部向社会公开。而商业系统改善起步较晚，吸取了许多经验，操作也较为规范，土地交易很大程度上向社会公开，收到了良好的社会效应。2004年初，对城关供销社纯国有土地处置，面积为630，评估底价为63万元，荣取暗标形式竞价，而实际公开竞价为65万元，只比评估价增幅2万元。而2004年商业公司下属单价肉食水产公司对6

5、20平方来的国有资产（一楼门面）处置，评估价为70万元，采取临时确定起始价的方式，经过几十轮的激烈竞争，最后以110余万元成交，增幅价达40万余，产生了良好的社会效益。3、土地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作宣传不到位，造成土地交易过程中难免有陪称，串标现象，使中标人效益非浅。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出让人应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招、拍、挂土地出让公告，向社公布出让宗地的基本情况和招、拍、挂历的时间，地点，同时土地出让挂牌的时间不得少于10个工作日，但在实际工作中，宣传工作往往不能全部到位。特别是三县外出务工人员大部分都在

6、沿海地区，土地招标、拍卖、挂牌宣传工作难度较大，而部分外出务工人员获知信息后，出只能委托亲朋好友来竞买土地，有的多人合伙购买一宗，从形式上看，竞买人数达到了法定要求，竞买资格他合法，而实质上是合伙串标，土地价格竞争不高，加之出让单位又急于出让，促使资金尽快回笼，从机时促使土地使用权出让成交，使国有资产不断流失。〈二〉出让土地使用权再转让缺乏相应的制约机制，土地使用权出让一直以来重视审批，轻用地后管理，法律法规对出让土地使用权进放市场缺乏相应的制约，尽管很多方面有管理的条款、规章，但实际工作中还远未到位。1、对土地使用权再转让行为的处罚缺乏力度。按照〈城市房产管

7、理法〉规定：土地使用权人除必经接照土地出让合同约定支付出让金，并取得土地使用证外，还应接照相馆出让合同约定进行授资开发，属于房屋建设工程的，完成开发授资总额的25%以上。1995以来，我县开发区土地出让大部分为协议出让。不少购了地，但受让后却无力开发造成土地闲置；还有固定项目建设，国家资金投入困难，采取内部职工集资征地，以地闲置补偿，致使内部职工受让土地后，造成土地大量闲置。根据〈闲置办法〉规定：在城市规划区内，以出让等到有偿使用权方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以

8、下的土地闲置费，满二年的未动工开发的，