《房地产开发项目经济评价案例》与《建设项目经济评价

《《房地产开发项目经济评价案例》与《建设项目经济评价》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、一、《房地产案例》中的部分编校质量差错及相应的差错率（一）《房地产案例》中的部分编校质量错误及差错1、前言中的错误及差错错误（1）：国务院国发[1986]90号《中华人民共和国房产税暂行条例》（P．222）、1988年9月27日国务院令第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（P．225）及《方法与参数（第三版）》（见附P．2）等规定，出租型、自营型房地产项目除了须缴纳房产税外，在城镇使用土地的单位和个人须缴纳城镇土地使用税，在农村占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须缴纳耕地占用税。《房地产方法》中未提及房产税、

2、城镇土地使用税及耕地占用税，系其错误。《房地产案例》的所有4个案例均在城镇使用土地，其中案例一、二、三包括出租房（P．14、37、88）、案例二包括自营房（P．38），故应计算房产税、城镇土地使用税。但该书前言P．2中针对《房地产方法》的上述错误仅称“税收部分增加了出租房的房产税”，实际上应称“税收部分增加了出租房、自营房的房产税、城镇土地使用税。”[说明：①对房产税，定额所在《房地产案例》的前言P．2中称，“税收部分增加了出租房的房产税”，已经承认出租房应缴纳房产税，但仍未提及自营房的房产税；②对城镇土地使用税，定额所在给南京律

3、师曹××先生的回信中称，城“市”土地使用税“每平方米仅在十元以下，与开发项目的土地费用相比太小，可以不计”（见附P．3）。其实，城镇土地使用税不可“与开发项目的土地费用相比”。首先，“开发项目的土地费用”计入开发建设投资（P．12、34、86、112），而土地使用税计入总成本费用（见附P．4），两者完全不同。其次，纳税（缴费）人不同。缴纳“开发项目的土地费用”的是房地产开发企业；而缴纳城镇土地使用税的是将房屋用于出租或其他自营的使用土地的单位和个人。不能因为开发商缴纳了上亿元的土地费用，而一般的房屋出租人就可以拒绝缴纳几百元甚至还

4、不到的城镇土地使用税。第三，纳税（缴费）期间不同。“开发项目的土地费用”只在项目建设期内缴纳；而城镇土地使用税是房屋建成之后，在出租或其他自营期内每年都须缴纳。即使开发商在房屋建成后，自已将其用于出租或其他自营，也不能因其在建设期间缴了土地费用，就可以拒绝缴纳在其出租或其他自营期间内的城镇土地使用税。可见，城镇土地使用税不应与“开发项目的土地费用相比”，而该税的纳税人、纳税期间与城市维护建设税、教育费附加的相同，并且其大小也与城市维护建设税、教育费附加在同一数量级，因此，城镇土地使用税应与城市维护建设税、教育费附加相比。不能因为缴

5、纳了土地费用而不缴纳城市维护建设税、教育费附加，同样，也不能因为缴纳了土地费用就不缴纳土地使用税。]该错误包括：①未考虑自营房的房产税，系违反税法的知识性差错，计2个差错；②未考虑出租房、自营房的城镇土地使用税，也系违反税法的知识性差错，计2个差错，①、②合计4个差错。错误（2）：《房地产案例》前言P．1中称：“建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》”，“颁布”系错印，应改为“发布”（见附P．5），计1个差错。2、案例一中的错误及差错错误（1）：案例一税费率表（%）（P．6）中不包括城镇土地使用税。以上在介绍前

6、言中的错误（1）时，对此类错误已做分析。此处系知识性差错，计2个差错。错误（2）：在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，印出了3万元的营业税，甚至印出了仅不到1万元的城市维护建设税、教育费附加，而没有印出第4-6年的房产税6．4万元或7．9万元（53万元×12%=6．4万元、66万元×12%=7．9万元。12%为房产税税率（P．222），53万元为第4年租房收入，66万元为第5、6年租房收入），而且这也与该书前言P．2中特别说明的“增加了出租房的房产税”互相矛盾。[说明：定额所在其给南京律师曹××先生的信中称，“出

7、租房已计算了房产税，体现在出租房经营费用中”（见附P．3）。但按规定，房产税应计入管理费用（见附P．6），而且即使照此说法，将该税计入经营费用，也须明确说明。]此错误系漏印“出租房房产税计入出租房经营费用中”，计4个差错。错误（3）：在案例一租房收入与经营税金及附加估算表（P．14）中，印出了3万元的营业税，甚至印出了仅不到1万元的城市维护建设税、教育费附加，而没有印出第4-6年的城镇土地使用税。[说明：以上在分析前言中的错误（1）时已提及，定额所错误地将城镇土地使用税与开发项目的土地费用相比而认为该税可以不计。实际上，案例一的城

8、镇土地使用税远大于不足1万元的教育费附加，而且，即使城市城镇土地使用税可以不计，也须明确说明。]此错误系漏印“出租房城镇土地使用税可以不计”，计4个差错。错误（4）：在案例一投资使用计划与资金筹措表（P．13）的资金筹措中，错误地列入“预售收入”，