中国桑拿服务项目投资价值分析报告

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1、桑拿水疗会所泉洲项目投资价值分析报告2008年4月7日目录一、定位：2二、总投资额2三收益21、原则2一个中心：3有两个必要的基本点：32、说明：43每日营业收入预估53.1人均消费的比例为53.2盈利点63.21、门票（81600-105600）63.22、按摩（75000-135000）63.23、房间（15000-18000）63.24、酒水（12000-24000）（餐包的收入未计算在内）73.25、其他浴服女子美容等其他消费品7四、收入比例74.1收入比例74.2、所有项目占总面积的比例7五其他方面8六：经营成本、费用

2、支出预算86.1、经营费用支出：86.2、营业成本、能源摊销费用：96.3、房屋租金全年元96.4、管理费用支出：96.5、营业税支出：96.6、总费用支出汇总：%10一、定位：定位为商务会馆或者为汤泉酒店。面向商务型客人提供商务酒店的服务。经济型酒店是近两年我国饭店经济的一个热点，但本案却恰恰与经济型酒店逆其道行之。通过全面全天候全程的服务吸引大量本地商务型客人进入本会馆消费。这样同样面积的场地产生的经济价值是经济型酒店的数倍。通过全天候精美自助餐（四餐），豪华品位典雅的装修使来店消费的客人感到来店消费是一种享受，在轻松自如环

3、境里进行商务休闲活动。二、总投资额总投资：不少于2000万面积10000平，每平方米造价2000.00元三收益1、原则要达到以下预计收益，要坚守一个中心两个基本点，缺一不可。按照这个原则经过一段时间的经营就可以达到以下预期（时间的长短根据泉州地区的实际情况来定）。一个中心：以会员为中心的经营理念有两个必要的基本点：1．硬件装修（大堂浴区房间等区域）停车自助餐2．服务全程管家式会员服务。从设计之处，以为经营服务，为管理服务，合理分配空间，为什么以会员为中心：培养忠实客源，占领市场，提高品牌忠诚度，大量迅速回笼资金！根据二八原则，百

4、分之二十的客户创造百分之八十的效益，客人差异话，服务差异话，利用有效资源为有效客人提供更超植服务，抓住对企业贡献最大的客人才可以使企业的成熟期保持的更长。从设计之处就要设立独立的会员区（会员更衣区，会员餐区等，便于提供区别服务体现会员尊贵之处）（1）通过售卡迅速占有市场，大量迅速回笼资金（2）品牌效应，客户群的稳定性。（3）会员达到一定数量，资金达到一定规模，提高内部服务品质，（餐标，硬件设施，服务项目）提高价格，提高门槛，减少无费能力的客人，创造更高经济效益。2、说明：一、每个企业的发展都必须经历以下几个阶段，每个阶段的预算重

5、点不同①投入期明星项目②成长期金牛项目③成熟期问题项目④衰退期瘦狗项目1、投入期：重点是投资预算（1）投资项目的分析：投资额分析（建安投资、装修投资），投资回报率，收回投资的期限、净现值。（四环项目目前是这个阶段）（2）投资项目的租金评估（3）投资资金的来源渠道：自供、贷款、加盟、参股2、成长期：重点是收入预算（1）以迅速市场占有情况为主（售卡）（2）品牌效应，客户群的稳定性。3、成熟期：重点是利润预算，成熟期越长越好，百年企业重点看成熟期的时间。（1）以采取成本控制为主，任何一个行业都会从暴利到微利。谁能有效的控制成本，谁就在

6、竞争中获取优势。（2）获得一个新客户的成本是维护一个老客户成本的4-10倍。4、衰退期：重点是现金流预算，维持原有市场的稳定，开发新市场（新项目）3每日营业收入预估（以下数据可根据实际情况调整）面积10000平，营业进入正常后进店人数量为800-1200人人均消费为200-320之间营业收入为16万到38.4万之间3.1人均消费的比例为人数人均消费消费金额低端消费（150人）14421600.00中端消费（500人）308154000.00高端消费（150人）48873200.00合计248880.00低端消费组成中端消费组成高

7、端消费组成144308408门票686868房间0100200按摩68（足疗）120（保健）200酒水1020203.2盈利点3.21、门票（81600-105600）门票定价下限人数上限人数收入收入68800120054400元81600元88800120070400元105600元3.22、按摩（75000-135000）南方的客人消费特点按摩比例很大来的客人中绝大部分都会做按摩钟数下限平均价格中限平均价格收入收入50068150340007500060068150408009000070068150476001050008

8、00681505440012000090068150612001350003.23、房间（15000-18000）房间数量开房数平均房价格房费收入10015010015000120180100180003.24、酒水（12000-24000）（餐包的收入未计算在