第10讲 综合性例题讲解(八)(2009年新版)

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1、环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601收益法命题规律主要有：1.收益法的含义、本质、理论依据、适用的估价对象和条件2.报酬资本化法的各种公式以及这些公式的运用（这是必考的内容）3.净收益测算的基本原理通常是命题者喜欢出的知识点，历年考试中经常考到，今年还会再出。4.不同收益类型房地产（出租的房地产、营业的房地产、自用或尚未使用的房地产、混合收益的房地产）净收益的求取。5.考生要牢固掌握求取净收益的计

2、算（历年必考）。6.运用未来数据资本化公式法求取房地产的收益价格的计算也是考生必须要牢固掌握的。7.报酬率的求取方法（累加法、市场提取发、投资报酬率排序插入法）的相关内容是选择题、判断题的很好的素材，同时也是重要的命题点8.资本化率和报酬率的区别和关系、直接资本化率的优缺点，报酬资本化法的优缺点。9.求取土地和建筑物组合的三种资本化率（综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率）的计算10.求取抵押贷款与自有资金的组合的综合资本化率和自有资金资本化率的计算11.资本化法的土地剩余技术的公式，直接资本化法的建筑物剩余技术的公式

3、、直接资本化法的自有资金剩余技术的公式、直接资本化法的抵押贷款剩余技术的公式12.收益法的综合运用，本章内容非常重要，在历年考试中占有很多的分值，必须认真把握每个知识点。习题：1、某商场的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计，该商场共有两层，每层可出租面积各为200平方米，一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试

4、测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。解答：该商场2008年10月1日带足月出售时的正常价格测算如下：（1）商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益=200×180×（1-25%）×12=32.4万元；租赁期限外年净收益=200×200×（1-25%）×12=36万元；造价工程师

5、监理工程师

6、咨询工程师

7、一级建造师

8、二级建造师

9、会计证

10、建筑师

11、安全工程师

12、会计职称

13、注册会计师

14、注册税务师

15、银行从业

16、证券从业

17、期货从业

18、经济师

19、报关员

20、外销员

21、执业药师

22、卫生职称

23、助理医师

24、职称英语

25、职称日语

26、职称计算机

27、雅思

28、公

29、共英语

30、自考英语

31、新概念

32、BEC

33、托福

34、公务员

35、人力资源师

36、高考

37、中考

38、司法考试

39、更多4页环球网校：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！考试问吧，有问必答！音频、讲义网校免费提供，如有贩卖勿上当，免费咨询：400-678-3456转601V=32.40/（1+9%）+32.40/（1+9%）2+36.00/9%（1+9%）2×[1-1/（1+9%）40-4-2]=375.69万元（2）商场二层价格的测算年净收益=200×120×（1-25%）×12=21.60万元；V=21.60/9%×[1-1/（1+9%

40、）40-4]=229.21万元；（3）该商场的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90万元2、某宾馆总建筑面积为10000平方米，一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米）、会议室2间（建筑面积200平方米）、自用办公室3间（建筑面积200平方米）。当地同等档次的宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%，会议室的租金为平均每间每次50

41、0元，平均每间每月租出20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该病正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地并这种类型房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计宾馆正常总价格。解答：(1)一层餐厅和咖啡厅的价格为15000×1500=2250万元(2)宾馆客房年总收益=200×190×365×（1-30%）=970.9万元(3)宾馆会议室年总收益=500×20×2×12=24万元(4)宾馆年总费用=970.9×40%=

42、388.36万元(5)宾馆自营部分年纯收益=970.9+24-388.36=606.54万元(6)宾馆自营部分价格=606.54/8%=7581.75万元（含大堂、办公室、会议室、客房）(7)该宾馆的正常总价格=2250+7581.75=9831.75万元假设开发法假设开发法的含义、理论依