御水天成项目成本控制指南

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1、“御水天成项目”成本控制指南房地产公司成本控制指南目 录第一项·········立项成本控制要点应用指南第二项·········规划环节成本控制要点应用指南第三项·········招投标环节成本控制要点应用指南第四项·········施工环节成本控制要点应用指南第五项·········材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项·········销售环节成本控制要点应用指南第七项·········工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项·········期间费用的成本控制要点应用指南第九项·········物业管理成本控制要点

2、应用指南   第一项  立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，动作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。 控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发形式1、新征土地(1)征地费用①少交或晚交，力争减免①项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二(2)拆迁安置费用②房产确权后办理拆迁安置费用②项目部负责(3)大市政费

3、用③自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理③工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分(4)规划条件④满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低成本④项目部、设计部负责2、买断项目(1)买断内容①明确买断内容明细①项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成(2)付款总额②为公司争取最大利益②项目部负责(3)付款时间③周期长、次数多③项目部负责(4)三通或七通一平的标准④明确验收标准明细④工程部、项目部负责(5)手续风险⑤与项目付款时间直接挂钩⑤项目部

4、负责3、合作开发(1)合作方式①符合集团要求，有利于北京公司①项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成(2)分成比例②双赢原则②项目部负责(3)交房时间③尽可能地延后交房③工程部负责(4)交房标准④不低于合同中交房标准④项目部负责(5)付款总额(6)付款时间⑤⑥选择有利于公司利益方式⑤项目部负责⑥项目部负责第二项  规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变

5、动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和种类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案(1)可行性规划设计①市场信息搜集和分析②市政状况信息分析③规划要点确立④可行性研究设计任务书⑤可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件(2)方案评审①组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定②未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经

6、理负责(3)设计成果①对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整②设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算负责，设计部配合2报批设计(1)设计方案①根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作暂缺相应可操作参考文件②方案设计招投标设计部负责③方案设计评审招投标评审委员会(2)报批①注意市政设计②注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责、设计部配合3、扩初设计(1)扩初设计要求①对报批设计进一步调整②设计要求第三项              招投标环节

7、成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际动作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书的制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、投标单位的选择(1)资质(2)管理水平(3)技术力量(4)历史记录(5)资金实力(6)合作经历①建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库②从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位③主办部门推荐五家投标单位招标工作组工程部负责工程监理招投标合同

8、设计部负责设计、环境、装修招投标合同审算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销、包装招投标合同详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序④招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标审委员会及主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准详见招投标管理规范第8