金源棕榈园定位及产品设计建议书

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1、金源棕榈园定位及产品设计建议书【金源●棕榈园】项目物业发展建议及产品设计建议书【委托机构】郴州金源房产【执行机构】湖南平衡堂智业联盟【执行时间】2011年6月15日【移交形式】书面文本（含电子版）目录一、客户定位：以地缘性中高端客户为主3二、市场形象定位3三、产品风格及档次定位334>>.1建筑风格33>.2产品档次及物业组合：4四、开发强度定位4五、规划排布建议4六、住宅产品定位56>.1户型配比56>.2产品附加值提升建议66>.3其他附加值提升建议6七、商业物业设计建议7八、园林景观78>.1景观设计风格及主题建议7

2、8>.1入口标志物建议88>.3景观平台8九、运动休闲、小品配套（种类、数量）建议……………………………………………………………>.9十、物管建议……………………………………………………………………………………………10附件一：产品参考之户型11附件二：景观设计的必要说明………………………………………………………………………………>.16第一部分项目策划定位客户定位以地缘性注重郴州地域文化传承与历史感的有产圈层客户为主。郴州北城、北湖区老城部分个体户、私营业主；原郴县（现苏仙区）栖凤渡等地企事业单位人员（该片区公务员及泛公

3、务员）；同心路改造拆迁的周边原住民（棉麻公司、印务公司、八达股份玻璃、烟厂）；郴州北部、西部进城客户群中的附近乡镇人员（桂阳、永兴、乃至耒阳南人员）；开发商收取定金了的某学校教职员阶层。二、市场形象定位郴州历史与文化传承的【城市亚度假闲适休娱高层住区】典范；郴州三版优雅门户观景台。三、产品风格及档次定位（已经坚持了“成本投入可控偏中等”的原则）1、建筑风格：本地块建筑风格建议:品质感强的现代简约风格（趋向市场认可度高的简欧风格方向）；色彩搭配：以浅棕色为主，底部搭配深棕色；立面材料：墙砖+局部涂料。近似效果2、产品档次及物

4、业组合：中高档点式高层物业：（5>.5米全架空首层+30F及以下的住宅）+3F临街裙楼商业四、开发强度定位地块开发容积率小于或等于6>.8(建议做到6>.0)五、规划排布建议（按郴州规划院城市建规要求，此域应为1级高层布局区域）1、楼栋排布建议：1）、将北部18层小高层改成2梯4户的点式29层高层，布局南移满足间距和容积率；2）、将中部2#栋拔掉，打项目整体性，对1#栋的结构进行适当调整，高度提升至29层；3）、南部原3、4栋的布局进行调整，仍保留2梯4户点式结构，高度提升至29层。全部楼栋高层首层建议架空处理，扩充景观面

5、与配套物业，增强互动性和整个楼盘品质。这样可降低项目密度，腾出更多空间做文化景观、户型结构才可得以优化，同时项目观感更气派，日照问题也得以解决，各楼栋之间相互呼应，更具整体性和精品性。2、户型排布建议：户型排布宜南部两房，北部三、四房。以下为4>.73容积率方案（供参考，体块布局可以按楼间距与日照要求优化）如不改善此体块布局，几乎无法规划出较好甚至只是普通的户型，故；项目区既然处于1级高层规划区且成本增加甚微，必须向100米内空中发展降低密度改变体块布局或蝶形布局。利于成品。六、住宅产品定位对比本地其他项目发展现状和市场接

6、受度，结合本项目的核心优势（地段+外部景观+改造后的内部景观）及客户需求来看，只需再打造1-2个客户看得见且直观受惠的亮点即能较好的撬动市场的接受度。这在常德市和长沙均有很成功的经验借鉴。此1-2个亮点：其一就是从目前市场上对比项目借鉴而来，即品质感十足的外立面风格打造；其二为更加直接受惠的面积赠送或户型的灵动性打造——营造“我的空间我做主”的生活（花2房的钱住3房……），使户型具备可改造性，即通过内阳台进行较大面积的赠送（通过价格提升得以获益）。1、户型配比：原方案户型面积及配比户型套型面积套数比例1×1简约1房53-6

7、1㎡灵活10%２×２２房85-90㎡约40％３×1紧凑3房95-117㎡约30%３×2舒适3房121-132㎡约20%修改后的户型面积及配比户型套型面积套数比例1×1简约1房45-50㎡约5%２×２２+1房80-88㎡约55％３×1紧凑3房95-105㎡约30%３×23+1房115-125㎡约10%2、产品附加值提升建议：物业户型面积区间㎡赠送面积㎡赠送方式高层2+1房80-887-8外阳台、内阳台、凸窗紧凑3房95-1058-9外阳台、凸窗3+1房115-12510-12外阳台、内阳台、凸窗3、其他附加值提升建议：6>.

8、3>.1精装入户大堂——与样板房在开盘前同步进行，以小见大的市场效应必显现。6>.3>.2采用名牌电梯：上海三菱、东芝、西子奥的斯等：成本的增加占比较小。6>.3>.3架空层休闲泛会所——在开盘前就完成，其市场吸引力和价格提升空间大。6>.3>.4建议基本科技配置：外墙外保温技术、真空双层玻璃、品牌铝合