新形势下城市基础设施项目投融资模式研究

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1、新形势下城市基础设施项目投融资模式研究　　摘要：去年12月24日，国家财政部、发改委、人行、银监会等四部委联合下发了《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（以下简称《通知》），《通知》对地方政府（包括所属各级机关、融资平台公司）的融资行为进行了严格的限制，原来通行的“投资商以BT模式进行投资，政府财政部门出具担保函，并承诺以指定地块的出让收入偿还投资，投资商获得固定收益”的方式，在具体操作上遇到了较大障碍。为探索新的政策环境下参与城市基础设施开发的合作模式，通过与国开行河南分行有关处室进行多次研究讨论，并与郑州航空港区、郑州白沙园区等政府机构城市进行了沟通，研究提出了以下几种合作模式。　

2、　关键词：城市基础设施项目；投融资模式；研究　　中图分类号：F294文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）10-0-01　　一、与政府合作的BT模式　　根据国开行对《通知》内部解读，水利、保障房、公路及国家重点项目等基础设施项目采用BT模式并未禁止，因此，对于这类项目投资商仍可继续采取与政府或下属职能部门签订BT协议的方式参与项目建设，即地方政府或职能部门通过合规方式确定项目中标方为某个投资商，负责项目的融资、投资建设和管理，待项目竣工验收后，地方政府或职能部门按项目总投资加上一定投资收益向投资商分期回购。　　二、资金供给模式　　基本思路是：投资商只负责项目建设资金的筹措调度

3、，地方政府或新区管委会组织进行项目建设并分期偿还资金。在这种模式下，投资商仍然需要在当地成立项目公司，但项目公司只是名义融资主体，仅为便于进行项目融资、拨付项目建设资金和回购款支付而设立，项目公司不负责进行基础设施项目的建设，具体项目建设由地方政府（或指定机构）负责实施，地方政府全面负责基础设施项目建设的招投标、造价控制、质量管理、进度控制和安全管理。项目在建设期及回购期内，双方对投资商拨入项目公司的项目建设资金进行审计确认，地方政府按项目总投资额加上投资商一定收益后进行回购。通过与地方政府接触了解，资金供给模式是除BT模式外地方政府最容易接受的开发模式，给予汇报一般是在扣除资金成本（同期贷

4、款基准利率）后给予3%-10%的年度收益。　　三、平台公司合作模式　　投资商继续以BT模式建设投资，合作对象由政府变更为当地政府下属的拥有较大规模且办理了产权证的土地资产的平台公司，具体运作为：首先，地方政府通过招拍挂程序将一定规模（与投资商投资规模相匹配，根据担保回购的需要分批注入）的国有商住建设用地注入到其下属平台公司，投资商（或下属项目公司）与该地方政府平台公司签订基础设施项目的BT回购合同，并以其名下的国有商住建设用地进行回购担保，项目竣工验收后，平台公司以转让土地取得的收入履行回购义务。该模式较为适合具有较多的可出让土地、且不受出让指标的限制，但目前由于基础设施建设不到位，土地价格

5、较低，不愿意在近期出让的部分新区管委会采用。另外，根据《房地产管理法》第三十九条规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。因此，融资平台公司在转让土地时不存在障碍。但在具体操作中，涉及到土地资产注入以及以后的增值出让，对方平台公司可能面临税负问题。　　四、土地储备中心合作模式　　投资商仍以BT模式进行投资，合作对象为当地政府土地行政主管部门下属的土地储备中心（最好为纳入土地储备机构名录的机构）。按照国土部、财政部、中国人民银行、银监会《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔201

6、2〕162号）和《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的规定和要求，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。另据郑州市政府《关于完善市与县市区财政管理体制的通知》（郑政文〔2012〕304号），在土地财政管理体制上，郑州市将实行“六统一”的新政策，即“按照规划统一管理、土地统一收储、用地统一出让、补偿统一标准、收益统一分配、工程统一建设”，因此未来在土地收储、土地前期开发、土地供应等方面，郑州市各县区自主性大大降低。今后，投资商在郑州航空港区、白沙园区等城市基础设施投资回收基本依

7、赖土地出让收入，为保证投资商投资回收，参照北京、杭州等市关于储备土地整理和一级开发的有关做法，投资商可与郑州市土地储备机构合作，共同支持郑州航空港区、白沙园区基础设施项目建设，具体运作为，按照城市总体规划和土地利用规划，首先郑州市土地储备机构与航空港区签订收储协议，由郑州市土地储备机构对航空港区（白沙园区）指定区域的土地进行收储，同时郑州市土地收储机构委托该投资商进行该收储区域的基础设施建设和土地一级开发（参