预购商品房贷款抵押制度探索

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1、预购商品房贷款抵押制度探索　　关键词：预购商品房贷款抵押　　摘要：预购商品房贷款抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。1997年5月9日，代写法律论文建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》明确确立了预购商品房贷款抵押制度。阐述了商品房贷款抵押的特点，条件及相关的法律规定。　　关键词：预购商品房贷款抵押　　1预购商品房的概念　　预购商品房，是指尚未竣工交付的商品房，是一种特殊的期货。预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保

2、的行为。　　2预购商品房贷款抵押的特点　　2.1预购商品房贷款抵押应订立书面合同，该合同具有从属性。预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同的从合同，以借贷合同的合法有效存在为前提，如果借贷合同无效，抵押合同当然无效。　　2.2主债权的专用性。预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，主债权只能是商品房预购人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。6　　2.3抵押标的物的不特定性。由于预购商品房贷款抵押的标的物是尚未动工兴建或正在建设的商品房，由于其

3、抵押价值并不是设立抵押时，其客观、真实的价值，而是基于抵押房地产未来建成后状况上的价值，具有一定的“虚拟”成分。抵押房地产的抵押价值是与抵押房地产建成后的实物状况和附带权益相一致的公开市场价值，而不是在设定抵押时点、与抵押房地产实物状况和附带权益相一致的公开市场价值。　　2.4抵押合同当事人的特殊性。在预购商品房贷款抵押合同中，除了作为抵押人的预购人和作为抵押权人的贷款银行外，还存在一个特殊的人物，那就是作为商品房预售人的开发商。只有开发商全面及时地履行合同，预购的商品房才会在合同约定的时间内变成成品房。而房地产市场是有风险的，开发商不能

4、履约的风险还是不同程度存在。因此，在预购商品房贷款抵押中，首先，开发商进行商品房预售必须符合法律规定的条件。其次，在预购商品房贷款抵押合同中，开发商往往被要求承担连带保证责任，以提高购房者、银行合法权益的保护力度。　　2.5抵押标的物占用、管理人的特殊性。《城市房地产抵押管理办法》只在第36条规定：已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查管理情况。由于预购商品房贷款抵押期间，抵押人(预购人)所预购的商品房是尚未建造或正在建造，而在整个建造过程

5、中，建筑物都由开发商控制，抵押人根本无法介入，更谈不上履行占用与管理义务。因此，在预购商品房贷款抵押中，抵押标的物的管理人也应是开发商，而不应是预购商品房贷款抵押中的抵押人(预购人)。　　2.6抵押期间的阶段性。以预购商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，商品房未建成时，贷款抵押适用预购商品房贷款抵押制度。一旦商品房竣工，当事人领取了房屋产权证和土地使用权证后，此时适用一般的成品房房地产抵押制度。　　3预购商品房贷款抵押的取

6、得条件6　　3.1由于预购商品房贷款抵押合同是从合同，以预购商品房合同的合法有效为前提。因此，以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。预购商品房贷款抵押合同，自抵押登记之日起生效。预购商品房贷款抵押合同的订立必须遵守我国法律、行政法规，不得损害社会公共利益。意思表示真实。　　3.2预购商品房贷款抵押合同的当事人主要有购房人、提供贷款的银行和房地产开发商(售房人)。其中银行是抵押权人，购房人是抵押入。而开发商往往又是贷款银行与购房人之间借贷合同的保证人。　　4预购商品房贷款抵押押的法律效力　　预购商品房贷款抵押的法律效力，是指预购

7、商品房贷款抵押合同生效后所产生的法律后果。　　4.1预购商品房贷款抵押中抵押权效力所及的标的物范围就是抵押人就其所预购的商品房所享有的全部权益。包括所预购的商品房、商品房占用范围内的土地使用权、商品房附属物(包括公摊面积范围内的权益)等。　　4.2抵押权所担保的债权范围根据民法基本原理、《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，预购商品房贷款抵押所担保的债权范围包括主债权、利息、延迟利息、违约金债权、损害赔偿债权、处分抵押房地产实现抵押权的费用和关于抵押权保全费用等。　　4.36预购商品房贷款抵押对合同当事人的效力预

8、购商品房贷款抵押对合同当事人的效力主要体现为抵押合同对当事人的约束力，或者说对当事人有哪些权利义务规定。其具体内容主要体现为：作为抵押权人的银行，有按合同约定按时提供贷款的义务，有监督贷款是否