对我国房地產业的再思考

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1、對我國房地產業的再思考中國土地勘測規劃院 黃小虎前幾年﹐我曾發表過幾篇文章﹐探討房地產業存在問題及解決辦法。這幾年﹐政府加強了保障性住房供應的力度﹐這是一個重大的變化。但還有許多問題﹐沒有從根本上解決。社會上圍繞著房地產業仍然是議論紛紛﹐論者各執一端。現實與爭論促使我再思考﹐主要思考以下問題﹕房地產業是支柱產業嗎﹖房地產業問題的深層原因在哪裡﹖房價與地價關係究竟如何﹖這裡﹐把我的思考付諸筆端﹐敬請讀者批評指正。一﹑房地產業是支柱產業嗎﹖我在2005年的文章中認為﹐房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。但我最近的研究表明﹐這個判斷恐怕不能成立。請看表~1﹕表~1﹕全社會固定

2、資產投資與全社會住宅投資結構            （單位﹕億元）　1990年1995年1998年2000年2005年2006年2007年全社會固定資產投資4517.0　　32917.7　109998.2137323.9其中﹕城鎮3274.4　　26221.8　93368.7117464.5城鎮佔％72.5　　79.7　84.985.5房地產業253.3　　4984.1　19422.925288.8房地產業佔％5.6　　15.1　17.718.4房地產業佔城鎮％7.7　　19.0　20.821.5農村1242.6　　6695.9　16629.519859.5農村佔％27

3、.5　　20.3　15.114.5全社會住宅投資　4736.76393.87594.115427.2　25005.0其中﹕城鎮　3278.24310.85435.312825.8　21238.3城鎮佔％　69.267.471.683.1　84.9房地產業　1753.12081.63312.010860.9　18005.4房地產業佔％　37.032.643.670.4　72.0農村　1458.52083.02158.92601.5　3766.7農村佔％　30.832.628.416.9　15.1資料來源﹕歷年《中國經濟統計年鑒》或根據其數字計算。通過表~1可知﹐全社會固定

4、資產投資中農村所佔比重﹐1990年為27.5％﹐2000年為20.3％﹐2007年只有14.5％。相應的城市所佔比重分別為72.5％﹑79.7％和85.5％﹐其中城市房地產所佔的比重﹐1990年為7.7％﹐2000年為15.1％﹐2007年達到18.4％。大約從2004年前後﹐每年的城市房地產投資﹐就超過了當年全國農村的全部固定資產投資。另外﹐全社會住宅投資中﹐1995年農村佔30.8％﹐2007年只有15.1％﹐相應的1995年城市佔69.2％（其中房地產業佔37％）﹐2007年城市佔84.9％（其中房地產業佔72％）。很顯然﹐這是一個城鄉嚴重失衡的結構。在這樣一個結

5、構中﹐房地產業的光輝只能惠及城市﹐而不能普照廣大的農村。不僅不能普照農村﹐目前的房地產業還是城市與農村爭奪資源的重要渠道﹐因而也是導致城鄉經濟失衡的一個原因。這樣一個產業﹐能夠稱為支柱產業嗎﹖即使在城市﹐現在的房地產業也並未帶來社會的和諧。有研究稱“全國已出讓土地但未銷售的存量住宅約26.9億平方米﹐相當於全國人均兩平方米﹐城鎮居民人均四﹑五平方米。”[1]但是﹐不僅城市的中低收入階層買不起房﹐就是許多收入較高的“白領”﹐也淪為“房奴”。那麼多的房子都到哪裡去了﹖據零點公司2006年調查﹐太原商品房的購買者中80％是非本市居民﹐北京﹑大連是60％﹐鄭州是55％。[2]這

6、些“非本市居民”﹐不可能是農民工﹐也不可能是其他低收入者﹐只能是形形色色的投資﹑投機者。該調查據此判斷﹐我國的房地產業基本上是被投機資金所操縱了。2008年世界金融危機襲來﹐資金緊張導致房價下跌﹐投資者遭受損失。但進入2009年﹐投資客的春天又來了。例如﹐據北京市土地學會江橋同志提供的資料﹐2009年年初時深圳樓市的投資客比例不到5％﹐而6月已經達到30％左右﹔上海﹑北京等地也是如此﹐4月以來﹐別墅﹑高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長﹐其中﹐北京某些新開盤的項目﹐投資性置業佔比超過三成﹐上海某小區三期目前的銷售數據﹐投資性購房的比率佔據到七成以上。又據近日媒體的報道﹐上

7、海高檔樓盤的投資客大舉出手﹐已將“剛性需求者”（即自住性需求）擠出市場。[3]可以說﹐我國的房地產業已經成為投機冒險家們的樂園。進入這個樂園的“門檻”﹐可比進入股市的“門檻”高得多﹐因此它只能是極少數人的樂園。一方面是廣大的低收入人群買不起房子﹐大量造好的房子閑置﹐另一方面是少數人炒買炒賣數量可觀的房子﹐實際上也是閑置。可見﹐目前我國的房地產業的利益指向﹐是不為廣大老百姓服務﹐只為少數富人服務的。處在窮人與富人中間的所謂中產階級﹐也是當今房地產業的受害者。本來﹐他們是引領社會消費的中堅力量﹐但在越來越高的房價的壓迫下﹐被迫透支自己幾十年乃