泉州基准地价技术报告-

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1、泉州市中心市区土地定级与基准地价评估报告(2007年修编)泉州市国土资源局福建华审资产地产房地产评估有限公司二○○八年二月目录第一部分泉州市中心市区土地定级和基准地价评估工作报告一、城镇土地级别和基准地价修订工作的必要性1二、工作的任务和范围1三、项目组织结构2四、工作过程2五、提交的工作成果3六、工作的经验与体会3第二部分泉州市中心市区土地定级和基准地价评估技术报告第一章概述5一、泉州市基本情况5二、土地定级与估价概述9三、城镇土地定级与估价的基本原则14四、地价监测点15第二章资料收集、调查和整理17一、调查准备工作17二、调查方式18三、调查成果汇编1

2、9第三章样点地价的测算22一、地价测算的技术方案22二、样点地价的测算24三、样点地价的修正28第四章土地级别和基准地价的确定30一、“以价定级”法的基本理论与技术路线30二、“以价定级”法定级过程31三、多因素综合评定法的基本理论与技术路线40四、多因素综合评定法定级过程41五、土地级别的最终划定74六、土地定级结果75七、本次定级结果与上一轮定级结果的比较79八、基准地价的确定79九、本次基准地价与上一轮基准地价的比较84第五章基准地价修正体系86一、概述86二、宗地地价影响因素的选择和权重的确定86三、基准地价修正幅度的确定89四、基准地价影响因素说明

3、表及修正系数表91五、其它修正系数的确定102第六章基准地价的应用方案107一、基准地价成果107二、基准地价成果应用说明110三、基准地价系数修正法评估各类用地的基本方法111第七章地价监测点的建立122一、地价监测点设立的理论依据122二、地价监测点的选择123三、地价监测点的估价124第八章成果更新130一、基准地价成果更新的必要性130二、基准地价成果更新的技术路线130三、基准地价的更新步骤130第一部分泉州市中心市区土地定级和基准地价评估工作报告一、城镇土地级别和基准地价修订工作的必要性及时进行基准地价的调整，对建立规范化土地市场，促进土地资源的

4、合理配置和利用，吸引投资，防止国有资产流失，都具有重要的现实意义。1.深入贯彻福建省国土资源厅文件闽国土资综[2007]45号文件的需要福建省国土资源厅文件闽国土资综[2007]45号《关于开展基准地价更新工作的通知》要求各市、县对基准地价进行修订更新，按照有关规定依法批准后公布实施，本次工作是根据该文件的精神，对泉州市中心市区基准地价进行修订更新。2.基准地价时效性的需要2005年，泉州市国土资源局对泉州市中心市区基准地价体系进行了修订更新。近两年来，随着中心市区基础设施建设、旧城改造、新区建设步伐不断加快，中心市区面貌日新月异，原有的基准地价难以反映目前

5、的地价水平。3.地产市场发展的需要目前，泉州市中心市区土地一级市场发育基本成熟，城市建设用地基本走上市场配置轨道，与此同时，土地使用权转让、租赁、抵押、作价入股等二、三级市场交易行为发生量大，市场活跃。为提高土地出让地价管理的透明度，规范地价管理，必须及时更新基准地价。二、工作的任务和范围根据泉州市国土资源局的要求，本次基准地价修编更新的范围是泉州市中心市区(含鲤城区、丰泽区、泉州经济技术开发区清濛园区覆盖的城市建设用地区域)，面积约172平方公里，任务是对上述区域进行土地级别和基准地价的修编，分别测算商服用地、住宅用地、工业用地、其他类型用地的基准地价，并

6、编绘相应图件，结合国土资源管理的日常工作，提出基准地价在出让、转让、收储、税收、拆迁、抵押中的应用方案。同时，按照国土资源部《关于建立土地市场动态监测制度的通知》(国土资发[2003]429号)的要求，建立地价监测点。136三、项目组织结构本项目设立领导组、技术指导组和工作组。1.领导组组长：叶舒扬泉州市国土资源局局长副组长：章新华泉州市国土资源局副局长陈炳龙福建华审资产地产房地产评估有限公司总经理职责：负责协调部门间关系及基准地价修订更新重大问题的决策，组织论证、评审等重大事务。2.技术指导组组长：章新华泉州市国土资源局副局长苏清泉泉州市国土资源局土地利用

7、科科长职责：负责基准地价修订更新的重大问题的咨询、认证和技术咨询等工作。3.工作组组长：熊德忠泉州国土资源局土地利用科：连锦华、潘澜、黄革铭、刘云峰、王思灵。福建华审资产地产房地产评估有限公司：何建发、肖远江、张卫明、李建伟、林新江、卞予洁、李地龙、邱龙霞、贺鹏、钱梁、王锋、游建海、梁晓红、易江婷、庄冠雄、林煌坤、卢晓华、王萍等。职责：承担项目具体工作，根据工作内容分外业调查、土地定级、地价评估、资料录入与绘图等多个小组。四、工作过程1.准备工作(2007年9月11日至9月18日)根据项目的需要建立项目组，进行人员、任务落实，由国土局直接领导，制订技术路线和

8、工作方案，了解地区经济发展方向，确定需要的资料和调查