商业管理公司自持物业经营税务筹划方案

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1、商业管理公司自持物业经营税务筹划方案一、概况：泰发祥实业集团公司的商业地产面积334200平方米：序号项    目面积（平方米）所有人备    注1高新华府38717.08置业公司 2泰祥家苑11000.00置业公司 3望湖星城4500.00刘拖秀 4聚能物流180000.00矿业公司 5步 行 街100000.00置业公司 合      计334217.08  二、自营物业应交税费种类：1、营业税及附加：按租金收入的5.60%；2、印花税：按租金收入的0.1%；3、水利基金：按租金收入的0.08%；4、房

2、产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下：4.1《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。4.2《

3、房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。4.3《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下：4.3.1以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％；4.3.2以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。5、所得税：房产是公司所有的，按公司利润交纳25%的企业所得税，房产属于个人所有的按租金收入交纳1%的个人所得税。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定：5

4、.1开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。5.2开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收

5、入（或利润）的方法和顺序为：5.2.1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；5.2.2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；5.2.3按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。5.3开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。(国税发〔2009〕31号)《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发产品转固定资产不再视同销售，第二十四条规定：企业开发产品转为自用的,其实

6、际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。5.4从以上税法规定可以看出，视同销售的行为有两种情形：5.4.1行为发生时即可取得全部利益，包括：将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。这类行为的特点与实际销售行为是一致的，都可以在很短的时间内取得全部经济利益，而且，经济利益的大小是确定可以实现的。5.4.2行为发生后长期取得利益，包括：将开发产品转作固定资产或用于对外投资。这类行为与实际销售行为存在着不

7、同的特点：一是行为发生时不能全部取得经济利益；二是产权一般不发生转移；三是持有开发产品阶段的收益具有不确定性。这种与实际销售行为有明显不同特性的特征，为公司进行合理的税务筹划提供了可能。6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土地使用面积征收。6

8、.1开发区每平方米土地使用税税额为6.00元。6.2东沙泰祥家苑每平方米土地使用税为4.00元。6.3望湖星城每平方米土地使用税为元。三、纳税筹划思路：从以上自营物业税费负担情况分析可以看出，自营物业的税费负担主要来自房产税和企业所得税，所以我们筹划的思路主要从降低这两个税种负担出发考虑。1、改出租为转租筹划1.1、组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。1.2、政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第