秦皇岛滨海南戴河泊海美度市调及定位报告课件

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1、泊海美度市调及定位报告本次汇报：1、通过市场分析，确定项目的基本市场定位；2、通过讨论，基本确定产品类别及研发方向；3、在此基础上，确定营销基本路线，为下一步整体营销推广计划奠定基础。创建区域市场无竞争营销模式区域市场产品的差异化区域市场社区个性的差异化营销模式的差异化这种差异化能否被市场接受？一、南戴河旅游地产市场局部竞争分析二、本项目的SWOT分析三、项目的市场定位以及市场论证四、项目的产品定位五、项目的客户定位六、项目的营销定位七、市场机遇和挑战第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析南戴河养老移民类社区宜居宜度宜投资观海亲

2、海度假类戴河新城以投资为主要目的戴河庭院海岸别苑依海45度第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析建面一期8万价格范围9800元/㎡～26000多元/㎡公摊率12％～15％面积区间80~90占60％68，73占10％100～140占30％交房标准精装（无家电、无家俱）销售均价12000元/㎡户车比1:1车位价格150000~160000（车库）车位未定主力户型两房80～90平方米物业费用3.86元物业公司第一太平戴维斯销售率一期50%社区配套会所（使用上未定）广告语专属海滩上的花厅度假叠墅综合点评优势：20000多平米的专属海滩+

3、社区内三大主题庭院+自用邻海生态公园+新颖的立面设计+多阳台入户花园+精装+居度相结合概念+现代营销理念劣势：总价高的较少客户群体+少数观海+现场形象组织差+群体文化定位模糊+营销主线不明确+户型空间不紧凑布局不合理+入住成本高戴河庭院第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析依海45建面64000平方米价格范围6200～13000元/平米公摊率面积区间30～124平米交房标准精装（家电齐全，床上用品等）销售均价6700元/㎡车位595车位价格主力户型30-50平米物业费用2.0元物业公司自管销售率70%广告语什么建筑让所有人看海社

4、区配套商务中心、健身房、便利店、餐饮中心综合点评优势：位于南戴河商业中心，交通便利+周边配套齐全+立面风格简洁有冲击力+公共观海平台户户看海+北京天津、唐山、石家庄售楼处+小户型精装+24小式酒店式服务。劣势：户型局促缺少居住舒适性+无社区感+廊式设计酒店感强+楼距近有压迫感+观海距离远+交通主路尘噪多+过路去海边无亲海感和私密感+无法打造社区文化+现场形象差。第一部分南戴河旅游地产市场竞争分析海岸别苑建面14088平方米价格范围9000～16000元/平米公摊率面积区间40～50占80％30，80～110占20％交房标准精

5、装（带家电、床上）销售均价10000元/㎡左右车比1：0.5车位价格主力户型40～50平方米物业费用3.2物业公司北京均豪物业管理公司销售率30%广告语珍藏南戴河醉美的海岸社区配套沙滩高尔夫练习场，会所（自助餐，咖啡厅等其它娱乐设施）综合点评优势：别墅式公寓+小区智能化+小户型+精装既可入住+离海近+水景庭院+社区感较强。劣势：较少观海户型+缺少观景平台+居住舒适感差+社区过小不足以支撑好的物业+市场定位模糊+营销无主线较混乱+营销表现不足。第二部分本项目的SWOT分析充分发挥优势，尽量化解劣势；及时抓住机会，避免存在威胁。

6、第二部分本项目的SWOT分析优势1、得天独厚的地理位置，具备建设高端濒海物业的先天条件；2、土地无遗留问题，具备良好的开发现状；3、地块方正，便于规划和后期的封闭式管理；4、目前规划条件便于高端产品打造；5、离沙滩和旅游广场很近，对以亲海为卖点的销售会有较大促进，在销售上也更容易聚集人气；6、东北万平米公共花园对提升楼盘品质大有帮助；7、暑期交通及配套实施相对完善，是社区配套的一个良好补充，不会给居住着带来不便。第二部分本项目的SWOT分析劣势1、规划条件苛刻，产品的规划的多样性受到限制；2、南部现状别墅区使楼盘无法达到零距

7、离亲海效果，在形象上受到较大影响；3、日月湖的存在会影响到部分居住单位的观海效果，其冷却塔等会降低附近楼的价值；第二部分本项目的SWOT分析机会点1、南戴河的重新规划和高起点定位会加速改善该区域市政形象；2、南戴河已作为京津唐和东北地区一个著名的旅游去往地，在外地消费者中已具备有相当知名度；3、周边楼盘营销已相继展开，消费客流形成气候，只要打造差异化产品，肯定会吸引消费者；4、目前黄金海岸整体计划尚未启动，度假产品消费中心还未西移。第二部分本项目的SWOT分析威胁点1、以戴河庭院为代表的亲海/观海楼盘会分流目标客户群体；2、

8、目前时间对我们十分不利，如果需要较长的设计时间将失去今年销售季，如匆忙打造不成熟的产品，将对后期营销极其不利；3、房地产客观的大环境，会对部分投资客户造成影响；4、物业管理公司如果不提前介入，或物业公司知名度不够，会直接影响到高端客户的购买；5、公共花园施工的时间和规划如不能掌控，会对销售