3.0设备运行巡检管理要求

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1、长城物业集团股份有限公司工程手册—工程管理要求编号：CCPG/G-0603-C203管理处标准版版号/改次：C/0密级：D设备运行巡检管理要求工作文件第5页共5页1.0总体要求1.1物业共用设备的运行应符合国家、行业技术规程规范要求；1.2工程服务应满足《工程服务规范》、《服务礼仪规范》和《CCPG标识规范》要求；1.3商业、写字楼等重要物业应配置机电设备专职运行人员，提供二十四小时值守服务；1.4共用设备运行巡检频次和巡检内容根据设备情况确定；1.5大风雨后、雷雨后、冰雪、冰雹、雾天、设备变动后、设备新投入运行后、设备检修

2、过后、设备异常情况下、法定节假日等情形应增加巡检次数；1.6设备运行巡检应编制《月度运行巡检计划表》，巡检人员按照相关要求及巡检计划实施；1.7设备运行巡检时应注意安全，电气设备的复杂运行操作时应执行“两票”制度（《工作票》和《操作票》）和监护人制度；1.8配电室、水泵房、柴油机房、中央空调机房、电梯机房、消防控制室等场所应悬挂《操作规程》、《安全守则》，有人值守场所还应悬挂《值班守则》；1.9管理处依据国家、行业技术规程规范要求，以及具体系统的（厂家）技术要求，制定《运行巡检表》（中央空调、柴油发电机和供热系统等间歇性使用

3、的设备，其巡检内容应区分运行期和备用期）和《运行记录表》（设备运行期间的测量记录）作为状态评估工具；1.10运行巡检时应尽量记录数据以认定正常或异常。巡查发现的异常情况应及时处理，并应验证合格后关闭；1.11运行信息应及时录入设施设备信息管理系统。2.0运行巡检实施项目要求变配电系统1.有人值守的应定期巡查每天至少进行4次，夏天应增加2次（《变配电系统运行巡检表》、《变配电系统运行记录表》）；2.无人值守的应定期巡查每周至少进行1次，夏天应增加至每天1次（《变配电系统运行巡检表》）；3.巡查时间一般为：交接班时、高峰负荷时、

4、晚间闭灯时；4.设备运行应符合设备说明书和技术规范要求；5.涉及最低基本用电计费的，应充分考虑变压器的经济运行模式；6.巡查时，在保证安全的情况下，采用“看、听、嗅、摸、测”等方法，综合监视设备运行情况；7.备用设备应每年带电运行一段时间。发电机组1.备用状态时，每周巡查至少进行长城物业集团股份有限公司工程手册—工程管理要求编号：CCPG/G-0603-C203管理处标准版版号/改次：C/0密级：D设备运行巡检管理要求工作文件第5页共5页1次，每半月运转1次，试运行时间不少于10分钟（《变配电系统运行巡检表》）；2.运行期间

5、应配置专职值守技工，并在每二小时记录一次设备运行情况（《发电机组运行巡检表》、《发电机组运行记录表》）；3.每次运行结束后，记录运行期间的发电量及用油量。公共照明系统1.每周巡查至少进行1次（《公共照明系统运行巡检表》）；2.每月定时记录1次公共照明用电电表读数；3.公共照明器具完好率100％，亮灯率100％；4.公共场所亮灯时间应进行公告；5.依据季节变化确定小区道路、广场等亮灯时间；6.楼层通道宜采用声控开关控制亮灯时间；7.楼层电梯前厅宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中主照明采用声控开关控制亮灯时间；8.大堂宜采用主照

6、明与夜光灯混合照明，其中，凌晨0:00～6:00点关闭主照明开启夜光灯；9.地下停车场应保证二十四小时照明，其中，凌晨0:00～6:00点可适度降低照度（如降低50％）。电梯1.每周巡查至少进行1次（《变配电系统运行巡检表》）；2.保证二十四小时正常运行（市电停电时，由备用电源供电）；3.每月定时记录1次电梯用电电表读数；4.每年对电梯进行年检1次；5.电梯机房应洁净，应配置盘车轮及松闸板手，环境温度应低于40℃；6.平层标识应当清晰。给排水系统1.每周巡查至少进行1次，夏天应增加至每天1次（《给排水系统巡查表》）；2.备用

7、水泵应每周轮换一次；3.巡查时记录压力表读数（高区1.1～1.3Mpa,中区：0.8～1.0Mpa,低区：0.3～0.5Mpa）；4.每月应记录电动机负荷（消防、生活、冷却等）用电电度表读数；5.每周定时记录1次二次供水总表读数。中央空调系统1.停机期间每周巡查至少进行1次（《变配电系统运行巡检表》）；2.运行期间应配置专职值守技工；并在每二小时记录一次设备运行情况（《中央空调运行记录表》），每班全面巡查至少进行1次（《中央空调运行巡检表》）；3.长城物业集团股份有限公司工程手册—工程管理要求编号：CCPG/G-0603-C

8、203管理处标准版版号/改次：C/0密级：D设备运行巡检管理要求工作文件第5页共5页依据物业使用功能或物业服务合同约定确定冷气供应时间，并将冷气供应时间进行公告；4.中央空调应提前30分钟开机，作为预冷时间；5.每天运行停机后，记录1次空调用电电表读数。消防报警系统1.消防控制中心配置应专