江门市蓬江、江海区2013年上半年房地产市场分析报告

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1、江门市蓬江、江海区2013年上半年房地产市场分析报告一、主要指标一览时间开发投资(亿元)新开工面积(万平方米)竣工面积(万平方米)批准预售面积(万平方米)商品房成交面积(万平方米)商品房成交金额(亿元)存量房成交面积(万平方米)2013年上半年50.14294.5592.0554.277.3752.2562.02同比（%）121.3423.2129.617.263.784.4130.4二、概述1、开发投资增速明显加快，新开工面积迎来爆发式增长。2、市场供应量平稳但略显不足，供应产品逐渐多元化。3、市场成交量创历史新高。一季度持续活跃，二季度缓慢降温。房价涨势趋

2、缓。4、本地房地产业正重回发展的快车道。三、开发投资时间开发投资（亿元）（亿元）新开工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）合计其中住宅合计其中住宅2013年上半年50.1426.38294.55117.5892.05736.18同比（%）121.369.5423.2241.6129.655.92013年上半年蓬江、江海区房地产完成开发投资同比翻了一倍还多，已经达到去年全年的九成。开发企业投资热情高涨。受多个大型项目（见下表）扎堆动工影响，新开工面积更是同比增加四倍多，接近2011和2012年两年总和。未来需关注市场潜在供应量不断扩大带来的消

3、化压力问题。8上半年主要新开工项目（10万平方米以上）项目名称万达广场光博汇益丞国际广场保利大都会莱茵华庭一期海逸城邦奥园外滩合计新开工面积6152004482473345733073001746601242711039722018223四、商品房供应2013年上半年，蓬江、江海区批准21个房地产开发企业预售商品房项目共21个，比去年同期增加1个；其中新开盘项目10个，比去年同期增加5个。上半年末市场待售商品住宅约6600套，未来2-3年内商品房潜在供应面积约500万平方米。时间商品房批准预售总面积（万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米）住宅套数（

4、套）公寓套数（套）别墅套数（套）2013年上半年54.2046.197.984275425618同比（%）17.210.383.926.333.3-90.7注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。2、潜在供应量指已经取得发改局的立项批文尚未申请预售或现售的房屋。3、本报告中的“别墅”包含双拼、联排等低密度低层住宅，“公寓”指除“别墅”外的住宅，下同。2013年上半年的商品房供应主要有以下几个特点：1、供应总量略有不足，住宅库存下降，商业地产升温。(见图1，下表)。虽然今年上半年的供应量在近年同期中处于相对高位，但与同期的成交量以及不断增加的

5、潜在供应量相比，显得略为不足。住宅库存消化周期明显缩短，但同时商业比重增加，供应产品逐渐多元化。8图1各类用途商品房供应面积比例（单位：%）住宅商业（办公）住宅商业（办公）2013年上半年85152011年89112012年9192010年9372009年2010年2011年2012年2013年上半年商品住宅批准预售面积77.54112.22106.13109.3446.19商品住宅成交面积116.3996.1105.75102.9261.53商品住宅待售套数40006100670070006600库存消化周期（月）5.49.59.69.77.5注：库存消化周

6、期=月末待售套数/近12个月月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。2、各月供应量相对平稳。见图2。年初（春节前）开发企业在推货意愿较强，春节期间基本以消化存货为主，3至5月市场供应维持稳中偏淡，供应量连续四个月少于成交量，六月份有所恢复。8图23、供应区域的集中度有所下降，所占比例差距缩小。北新区占1/3左右变化不大。江海区比重则减少至1/4，城区比重明显增加至接近两成。杜阮、潮连、荷塘等近郊区域的供应量仍有待增加。各区域住宅供应面积比例单位：%北新江海城区滨江棠下杜阮潮连荷塘2

7、013年上半年34261912462013年一季度302615126112012年全年324191071五、商品房成交时间商品房成交成交金额（亿元）成交面积（万平方米）住宅面积（万平方米）商业面积（万平方米）住宅金额（亿元）住宅套数（套）住宅均价（元）2013年上半年52.2577.3761.535.8239.7952426189同比（%）84.463.751.790.862.554.57.72013年上半年商品房成交主要有以下几个特点：1、成交总量创历史新高，与去年同期的低迷形成鲜明对比。见图3。市场的周期性特征较为明显，受国际金融危机及国内房地产市场调控等

8、因素影响，2009年至今行业大致经历了