房地产行业：宝刀未老，王者归来

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1、房地产行业：宝刀未老，王者归来2011年地产行业年度策略报告2010年12月13日星期一莫尼塔(上海)投资发展有限公司1宝刀未老，王者归来：2011年估值修复空间40%——给予2011年地产年度评级为“强于大市”年度评级：强于大市核心提示我们预期2011年全国商品房销售面积同比增长7-8%，房价在二季度小幅回落，但全年26-33%的地产投资高速增长将强烈拉动上游原材料和建筑装修行业的需求。我们建议一季度超配地产上游行业，二季度开始超配地产板块，全年给予地产“强于大市”的评级。未来板块均衡PE为15-16倍，明年板块整体估值修复空间可能达到40%。在板块内部，我们看好“城

2、市化概念”和“高铁概念”投资组合。报告摘要王沛021-38521008vwang@cebm4>>.cnpei_w@msn>施琪021-38521018qshi@cebm>.cnshiqi1221@hotmail>z2011年全国商品房销售面积同比增长7-8%，房价在二季度小幅回落：我们的模型显示商品房同比增速明年先降后升，在4月触底回升，我们预计全年增速达到7-8%；2011年全国平均房价呈现V型走势，明年一季度房价环比增速会明显放缓，3-5月可能出现小幅下跌，下半年房价重新进入上涨通道，但涨幅相对温和。z2011年26-33%的地产投资高速增长强烈拉动上游原材料和建筑

3、装修行业的需求：我们预期2011年全国商品房新开工面积同比增速大致在8-10%左右，地产投资增速在26-33%之间，对上游原材料和建筑装修行业的需求拉动将极为强烈。z2011年一季度超配地产上游行业，二季度开始超配地产板块，全年给予“强于大市”的评级：2011年二季度出现“价跌量升”的楼市“软着陆”过程是一个高概率事件，形成对地产板块整体利好；2011年一季度建议地产板块配置从低配适当提升仓位至标配，超配地产上游行业（建材和工程机械），二季度开始超配地产行业；我们对2011年地产板块表现给予“强于大市”的评级。z未来三年地产板块均衡PE为15-16倍，明年板块估值修复空

4、间可能达到40%，高于对大盘的预测：考虑到未来几年去地产化进程和需求增长的适当放缓，我们预期未来三年地产板块整体PE的均衡水平在15-16倍左右，这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定的空间；2011年地产板块平均EPS增长34%左右，同时考虑到明年可能出现的估值修复，我们预期中性情况下2011年地产板块有40%左右的上涨空间，高于我们对大盘整体的预测。z我们看好板块内的“城市化概念”和“高铁概念”投资组合：在2011年上半年，我们看好更具地理和区位布局的五家公司，它们构建了我们的“城市化概念”组合。而在2011年全年的尺度内，我们也看好因为高铁的建设从而相对受益

5、的“价值洼地”型节点城市，并用在这些城市中“精耕细作”的公司构建了“高铁概念”组合。行业研究??地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司22010年12月13日报告精要：2011年商品房销售面积同比增速先降后升，全年同比增长7%，房价在二季度可能出现小幅调整z2011年全国商品房销售面积同比增速前落后升，在4月触底回升，我们预计全年增速达到7-8%（详见报告第一部分）：我们用M1，CPI，M1-M2，房价环比增速，一年期贷款利率和首付比例六个变量（其中多数是“流动性因子”）构建了商品房销售面积的同比增速的多元线性模型，并且其与历史上的实际数据具有较好的拟合程度。根据该模型的预

6、测结果，全国商品房销售面积同比增速2011年整体呈现前低后高，先降后升的走势，增速低点大致在明年4月前后出现。2011年全年商品房销售同比增速在7-8%左右。图1商品房销售面积同比增速模型预测-40%-20%0%20%40%60%80%1999200020012002200320042005200620072008200920102011实际值模型值数据来源：CEIC，莫尼塔公司z全国平均房价在明年呈现V型走势，明年一季度房价环比增速会明显放缓，3-5月可能出现小幅下跌，下半年房价重新进入上涨通道，但涨幅相对温和（详见报告第一部分）：我们用库存指标和CPI环比构建了全国

7、房价月环比指数预测模型。其中，库存指数领先1个月与房价环比指数呈反相关，而CPI环比与房价环比指数呈显著正相关。根据之前我们对库存指标的预测以及莫尼塔宏观组对明年CPI环比的预测，我们利用构建的模型得到了明年房价月环比走势。我们预计明年房价呈“前降后升”的态势，上半年房价由于库存的大量增加而出现一定回调。但随着调控政策的逐渐淡化，以及交易量逐步回升的带动，预计房价在二季度开始触底反弹。图2全国房价月环比指数模型-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2005200620072008200920102011实际值模型值数据来源：C