置业公司精细化管理手册2014.11.30

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1、项目精细化管理办法中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司2014年12月8目录第一章总则2第二章投资决策管理4第三章组织管理7第四章后台管控11第五章项目规划及定位15第六章报批报建及开工准备18第七章工程建设管理23第八章营销管理35第九章成本管理40第十章设计管理46第十一章招标管理53第十二章合格供应商管理56第十三章合同管理58第十四章财务管理63第十五章客户关系管理69第十六章考核与激励管理73第十七章审计监督与检查管理74第十八章项目收尾和后评价管理77第十九章党群工作和文化建设78第二十章综合管理82附件878中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司

2、项目精细化管理办法（试行）第一章总则第一条为规范中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司（以下简称公司）房地产项目管理行为，健全项目管理体系，提高项目管理水平和盈利能力，根据中国中铁股份有限公司（以下简称股份公司）、中铁大桥局集团有限公司（以下简称集团公司）精细化管理精神，结合房地产项目开发特点及置业公司管理实际情况，制订《中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司项目精细化管理办法》（以下简称管理办法）。第二条本管理办法适用于公司所属房地产开发项目。公司制定的项目管理手册、实施细则，作为执行本办法的配套文件。第三条公司项目管理遵循“集约化、标准化、精细化、全员、全过

3、程、全覆盖”原则。第四条标准化、精细化突出体现在项目管理层级化、投资决策科学化、规划设计系统化、成本管理动态化、营销策划精准化、客户服务人性化、方案评审制度化、管理流程标准化、工作标准手册化、管理责任矩阵化、督导检查常态化、绩效考核有效化、管理手段信息化等“13化”管理内容。第五条项目管理集约化突出体现在“128大集中”管控，包括：投资决策集中管理、规划定位集中管理、工程设计集中管理、开发计划集中管理、营销策略集中管理、招标采购集中管理、目标成本集中管控、资金集中管理、合同集中管理、客服标准集中管理、阶段性成果集中评审、督导检查集中进行。“十二大”集中管

4、控内容明确置业公司本部对项目经营管理关键点的控制力，实现项目管理由前台管理向后台管控转变，保证项目运行质量。第六条公司按照“一个品牌、两级管理、三次开发、四大保障体系”的运营管理模式对开发项目实施分级管理。公司作为项目管理主责层，主要负责制定项目精细化管理相关办法，指导、检查和考核项目精细化管理各项工作，各项目公司（含项目部，下同）是项目管理的执行层，应按照公司项目精细化管理各项办法做好项目经营管理各项工作。公司内控审计部（运营管理部）是项目精细化管理的牵头部门。第二章投资决策管理第七条公司项目投资决策坚持“科学决策”的原则，根据公司发展战略和房地产市场

5、发展规律，严格按照集团公司相关规定，跟踪、确定房地产投资项目。第八条公司项目投资决策由公司本部组织实施，公司经营开发部为主责部门。第九条项目投资管理职能公司各职能部门和项目公司在项目投资管理中的职责划分参见表18表1：投资决策各部门工作责任矩阵序号工作职能必要工作事项经营开发部产品设计部景观装饰部造价合约部计划财务部工程技术部法律事务室办公室项目公司1土地信息获知土地市场信息收集★　　　　　　☆　土地信息推介★☆2投资机会研判土地规划条件摸底★☆市场调查★　　　　　　　初步产品建议★　☆☆　　　　　　初步经济分析★☆☆☆　　　初步可行性评审★☆　　☆　☆

6、　　☆　　3项目投资论证市场调查★☆☆☆☆　☆　定位策划★☆　　　　　☆　概念性规划方案☆　★　　　　　开发周期及计划★☆☆☆资金计划和筹措方案☆　　　☆　★　　　工程建设成本测算☆☆★☆经济指标测算☆　　☆　★　　　综合评审形成可研报告★☆☆☆☆☆☆　　3项目投资决策公司总经理办公会议评审★　　　　　　☆　公司董事会决策★上报集团公司、中国中铁立项审批★　　　　　　☆　4土地获取参加竞拍/收购、取得土地★　　　☆　☆　5项目投资交底项目前期工作交底★☆　☆　　　☆注：“★”为主责部门，“☆”为辅责部门，下同第十条土地信息获知经营开发部通过公开的市场信息

7、和政府相关部门推介信息等方式，收集整理相关土地信息，跟踪每月土地招拍挂相关情况，编制《土地市场月报》及时上报公司。第十一条投资机会研判1．土地规划条件摸底8经营开发部针对重点跟踪项目开展各方沟通和实地勘察工作，预测土地初步规划设计条件。包括用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、限高等。2．项目预可研市场调查经营开发部对项目所属区域市场行情与动态进行初步摸底。3．产品初步建议经营开发部根据初步市调情况和项目周边竞争态势，提出初步产品建议。4．初步规划概念方案产品设计部根据预测规划条件和初步产品建议，拟定概念性规划方案。5．项目预可行性研究报告经营开发部根据

8、市场调查数据，结合概念规划方案，起草《项目预可行性研究报告》。6．会议评审经营开