北京市通州区一个项目的策划书

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1、北京市通州区一个项目的策划书第一部分市场分析通州区地产市场现状：1、作为CBD的后花园，通州由于交通的便捷而在广大购房人群心中占有一席之地，尤其是较为低廉的价格成为其制胜法宝。2、小户型随着市场的发展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。3、开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费标准。项目位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通十分便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推动该地区的

2、发展与繁华，并使这一地区更趋成熟。位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围工作的白领。4、从周边项目情况分析，大都中档价格在2800—3300之间，新华联家园智能化欧式高品位大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马，已广为人知，之所以该项目配合在配套上及价格上的优势，使项目极具吸引力均价定在2980元/平方米较适合该区域开盘项目。265、北京对外地人购房也实行“20%首付”这将极大激活一部分需求。6、通州项目运作中，项目的前期产品策划、后期的销售策划缺少专业性、系统性。7、我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查：从通州若干项目情况来看1、项目

3、销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70-90平米的二居室，90-110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。2、通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠型的房型。3、操作较专业的项目，销售情况较好，如：新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。4、大多数项目前期的产品策划不到位，与后期的销售不连贯，导致后期消化吃力，销售周期长,销售费用较高。5、商品房项目的销售中，期房多，现房少；非商品房（小产权房）及底商销售中，现房多，期房少。6、物业管理缺乏全面、缺乏专业。7、通州大多数的开发公司缺少企业理念，项目无风格（概念），后期销售动用一切人

4、力、财力，“只要卖掉房子就行”的做法来运作第二部分定位分析一、项目描述分析：1、本项目地处通州中心，总占地公顷，总建面万平米，属于大社区项目，距长安街延长线新华大街与轻轨都比较近，交通的通达性较好，周边购物场所、文化教育、医疗、金融服务、娱乐、运动等设施一应俱全，决定了项目的品质不俗。2、物业状况26（1）、物业优势※交通较为方便※周边配套设施较齐全※紧临“潞河名苑”等物业，使买家容易认可物业的地理位置及物业期望档次※随周边的逐步外拆，该区有将未来三、五年形成另一个居住热点地区※板楼阳光设计理念较为流行和被人接受※小户型目前拥有一定市场（2）、物业劣势※糟杂居住区

5、、工厂在人们心中的印象不好※地段目前处于略为偏东南※通州的诸多新老项目会对销售造成一定的客户分流※居住环境不好，目前周边相对较落后※通州日后供应量大※通州的日后开发规模及相对低价的物业会对项目产生竞争※分期开发施工，影响入住※首期1.2万平米占地较小，规模较小，运作成本高，从建筑设计、园林设计的规模化运作上讲不占优势，给后期造势推广带来不便。二、客户定位：（一）目标客群特征分析：1、35岁以下占70%。2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%，3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。4、自住占90%以上。5、首次置业85%以上。6、外地人占

6、60%，北京人占40%7、购房客户中75%来自北京市区内，在市区上班。8、有车族占40%，多数乘公交车。9、两口之家、三口之家为多数2610、拆迁户购房占20%，另有部分年轻人给老人买房。（三）购房目的分析※一般小公司的老板拥有类似捷达，桑塔纳轿车的年轻人。他们属于在他们那个20多岁年龄中事业小成的一群人。※公司职员收入在3000—8000元/㎡之间的，能够承受首付5-10万元，月供1500—3000元的年轻人。※下一代买给父母的现在年青人父母五十、六十多岁，他们渴望住在有别于他们过去的公房的环境。于是这个价位的房子符合下一代买给父母的要求。一中它是三十、四十岁的

7、人能承受的第二套房子的价钱，一是由于这价位段的房子多数处于四环周边新开发的地方，开发商的开发成本能承担较大公共绿地的建设。因此，社区环境更适合老一代人的需求。※外地人进京做生意的选择一些不是传统意义上北京人喜爱的方位，但方便他们子女上学条件的地区，如通州区。※北京市区的拆迁户购买－－身份经济情况一般，对未来预期一般的拆迁户和普通工薪阶层年轻、事业刚起步因而经济能力有限但对超水平预期较好的普通白领阶层（四）购房行为及心理分析满足基本居住需要，部分拆迁户或变通工薪阶层虽留意东部与CBD繁华、便利、但由于自身情况会搬迁至近郊，部分回迁者也多选择价格在4000/平米以下的

8、普通住宅，