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1、栾城房地产市场分析暨综合体项目营销策略广厦?财富中心项目市场环境分析暨初步营销策略建议2012.9.7报告目录?PART-1栾城县市场环境综述?PART-2项目自身质素分析?PART-3项目市场形象定位?PART-4项目营销策略提示PART-1栾城县市场环境分析一、县城概况栾城县位于省会东南区域,距省会约15公里,县境东邻藁城市,南接赵县。107国道与308国道纵贯县境。由于与石家庄市区较近,栾城也被纳入石家庄2+4组团中的四大卫星城。栾城县总人口约30万,县城内常住人口约9万。?城镇性质??石家庄都市区南部增长极,以装备制造与生物医药为主的产业新城;?城镇规划??“多心两带,组团分布”
2、,多心:一个旧城中心,一个主中心,一个产业服务中心,多个分中心;两带是指:对接中心城向北发展,沿石栾大街、太行大街形成城市发展主轴;组团:北部形成新城组团,南部形成旧城组团、行政教育组团、产业组团、及产业服务组团。二、发展现状栾城县目前北部新城组团已初现雏形,基础城市绿化及路网等配套完善,县政府、第二中学南校区等建成并已投入使用。住宅开发主要集中在新城区,商业集中区经历2010~2011两年的集中的放量与去化,目前在售项目较少(约6个)。南部旧城区发展相对滞后,环境较差,商业配套设施落后,但旧城区人流量大,人口较为集中,是栾城县本地日常消费较为集中的区域。栾城城乡总体规划图(2010-2
3、030)行政、教育组团三、住宅市场发展状况栾城县在2010~2011年随着二中南校区的进驻,一度经历了阶段性的市场鼎盛期,福城、花溪里、天山新伯爵等项目的集中放量,市场价格区间为3200~3800/?,消化了大量购房全体,客群构成中部分为市区群体,主要为投资群体。经历了上阶段集中放量与去化,目前住宅市场已趋于饱和,市场观望氛围开始逐渐凸显。1.住宅类竞品楼盘情况汇总综合容项目名称开发商项目地址占地面积建筑面积规划形态销售价格主力户型优惠幅度工程进度积率88?、90?裕泰路和兴安街交24层、16层、11层高两室;1042万抵3万办45090?3800/?福美国际省建投亩万2.9均价已挖槽叉
4、口层?-137?三卡优惠室50%95?-100?首付优惠13610003富凯城河北富凯房地新开街与鑫源路交两室,元,一地上层,约3.04栋27层高层均价4000/?????欧景湾产叉口东北?-142?三次性优惠7>2014年交房室10000元93?两室;丰泽大街宏远路东目前剩余2栋18层高一次性有优地上7层,明5310?4400/?125?136沸点名邸宏远地产亩万1.9均价:、南层,1栋6层多层惠年年底交房?三室79~90?两1,2014河北旺德房地栾城裕泰路与新开一次性优惠地上层承翰世家27亩8.5万?5栋18层高层均价:4200/?室;105?、3.5产大街交口西北300/?年交房
5、125?三室/多层小高层住宅、全款优惠文化创意产业园、体华鼎环城西路与裕泰路50?一室、200/?,半刚开槽,20141100220?3300/?河北华鼎集团亩万3.0育训练中心、风情商均价孔雀城交口西南90?两室年内按12%回年底交房业中心、游乐园区、购科技产业园区雅海城308裕泰路与国道(王家庄智高房地产近500亩近80万?暂无暂无暂无暂无暂无未动工交叉口东南改造)82?河北龙悦房两室,裕泰路与308国道6栋电梯多层,低密未动工,2013303.8?108?118花香畔地产开发有限亩万1.6价格待定、暂无交汇处西南居所年底交房公司?三室洋房、别墅、多层、卓达栾城308国道与南91?两
6、室、一次性优惠6750200?3800/?卓达房地产亩万1.0高层;目前在售希望均价:封顶太阳城三环交汇处路北135?三室500/?1233绿洲,栋层高层重点竞争项目未来放量2.住宅类市场环境分析1.供应特征:目前市场供应量约110万?,预计未来1-2年内将形成集中放量近300万?。与前两年相比,现阶段供应特征有明显变化,由多层低密度逐渐转变为高层为主(18F?27F),市场供应同质化较严重,面积区间以90??125?左右两室、三室为主,户型设计中规中矩,亮点较少,以两梯三户、四户为主,一梯两户为辅。2.需求特征:市场主力客群为栾城周边村镇的改善类购房群体,在县城置业主要为改善居住环境,
7、享受县城内相对成熟的环境,但随着价格的攀升,部分客群开始呈现观望氛围。栾城县内人群为游离群体,部分选择在市区内置业,本地置业的所占比例较小,多为企事业机关单位中层、家境殷实的本地家庭等。3.价格特征:现阶段市场价格区间为:3800?4500/?,较去年平均上涨约500/?,据调研,成交客户普遍支付能力有限,主要付款方式为按揭。3.住宅类市场环境综述?通过上阶段集中放量与去化,市场正逐渐趋于饱和,市场观望氛围已开始凸显;?目前虽然市场
