苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告

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1、苏州工业园区湖东某商业地块调研及定位分析报告（草案）部门名称2013年1月logo基本思路二、区域市场调查三、消费市场分析四、项目SWOT分析一、项目基本情况五、项目定位建议六、初步财务分析Part1项目基本情况规划技术指标基地现状特征通达性分析区域发展概况项目位于创苑路、松涛街交叉口东南处，临近地铁二号线松涛街站点，连接研发生产区和高等教育区，是区域首期的几何中心。南面紧邻工业技术学校、东面是公寓C区，北面是苏大三期，西部是生物纳米园和创意产业园。交通便利，地理位置优越。一、项目基本情况-----项目位置一、项目基本情

2、况用地性质地块面积容积率地上建筑面积地下建筑面积裙房限高主体限高商业金融-----规划技术指标一、项目基本情况-----基地现状地块西侧松涛街地块内部现状地块北面创苑路地块西侧西江塘河地块东侧雪棠街地块北面景观带地块呈长条状分布，内部已无建筑物，地势平坦，便于开发建设。西侧有西江塘河，北侧有景观绿化带。基地周边道路完善，基础设施齐备。区位条件优越，发展前景较好。工业技术学校公寓C区文萃广场苏大三期（未开发）公共学院生物纳米园本项目地块通达性较好，往区内各个发展组团较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及东方大道，连接绕城高速、

3、中环路；对苏州以外的交通也相当便捷项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站，为市区的外部人流导入提供了便利条件项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前来消费极为方便区内主干道网成三横三纵格局，支干路网的完善、公共交通的发展，将大大缓解内部交通压力。一、项目基本情况-----通达性分析创苑路-----区域发展概况一、项目基本情况独墅湖区域首期经过10余年的开发建设，形成了拥有图书馆、体育馆、影剧院、学生食堂、邻里中心、商业街、居民小区和一批师生公寓的配套服务区，相继建设了生物纳米园、创意产业园等创新创

4、业载体，全面启动建设了月亮湾商业配套区。累计建成各类科教创新载体面积超过500万平方米，引进23所知名高校和1600余家创新型企业。目前区内常住人口超过12万，为项目开发建设提供了完善的公建配套和消费市场支持。Part2区域市场调查园区商业概况区内项目情况未来商业供应市场调查小结湖西商圈：商贸+配套商业代表项目：湖滨新天地、左岸商业街、星都中心、天虹百货、印象城；辐射客群：湖西区域及部分古城居民湖东商圈：商业+文化+会展代表项目：圆融时代广场、久光百货、月光码头；辐射客群：工业园区、部分古城居民及旅游客、会展客群湖南商圈：

5、亲水商业休闲代表项目：李公堤辐射客群：园区客群及外地旅游客本项目1.5KM核心辐射商圈3KM区域辐射商圈资料来源：戴德梁行独墅湖商圈：配套商业+商业休闲代表项目：翰林大厦、文星广场、星月坊辐射客群：区域客群及会务客群湖西未来人均商业面积：3.5平米/人湖东未来人均商业面积：6.5平米/人二、区域市场调查-----园区商业概况地块项目名称商业面积(万㎡)开业时间商业类型1建屋乐活城2012年住宅底商2顺达商业广场2004年社区配套3欧尚2012年大卖场4荣域2013年住宅底商5文星广场2005年学生生活配套6翰林邻里中心20

6、08年社区配套7文荟广场2009年学生生活配套8鲜橙广场2009年企业生活配套9星月坊2012年商务配套10月亮湾国际大厦2011年商务配套11建屋紫金东方2013年商务配套12慧湖大厦2013年商务配套周边商业项目以为学生、居民、教职工生活配套为主，主要业态为餐饮、日用品购买等-----周边项目二、区域市场调查开发商苏州工业园区邻里中心发展有限公司项目位置仁爱路与林泉街交叉口东开业时间2008年6月商业类型商业街建筑面积2.37万㎡商业楼层1-2F，局部9层业态组合餐饮、零售、娱乐、超市、宾馆等档次定位中低档1F租金2-

7、3元/㎡/天主要商户餐饮：麦当劳、东北菜、陇上人家等零售：吴良才眼镜、水晶鞋娱乐：金仕台球吧、八音盒歌城服务配套：电信、移动、交通银行等超市：华润超市项目评价项目租金低，入驻率非常高，已属成熟商业，人流量大；属于社区配套型商业，以服务周边居民及学生为主，中低档次消费，满足基本生活配套需求；二、区域市场调查-----翰林大厦开发商苏州工业园区生物纳米有限公司项目位置创苑路与新平西路交叉口开业时间2009年4月商业类型集中式商业体建筑面积1.44万㎡商业楼层1-4F业态组合商务简餐、零售、超市、宾馆等档次定位中低档1F租金约5

8、0元/㎡/月主要商户餐饮：索迪斯餐饮、文昌云海茶餐厅零售：喜士多超市服务配套：建行自助银行、邮政所等宾馆：如家快捷酒店项目评价项目租金较低，为生物纳米园办公人群提供生活配套，晚上人气不足，商家运营相对困难。二、区域市场调查-----鲜橙广场开发商苏州工业园区中新置地有限公司项目位置月亮湾商务区启月路开业