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1、森淼园项目策划提案第一部分项目分析与定位一项目概况1.项目区位及地位分析森淼房地产综合项目，西边紧靠胜利南街，东边就是清河南街，北临六盘山东路，南与新南门汽车站仅隔一条街。项目占地4.55公顷，规划中建筑面积73738㎡，住宅21465㎡，商业物业52273㎡，容积率1.62。政府将银川最大的南门汽车站迁到这里，各大开发商相继跟进新项目，这里正在升温，南门车站的地理位置和人流量是银川任何一个地方无法比拟的，人流就是财流。商圈的发展与道路分布，人流分布密切相关，而车站商圈作为南门商业的龙头，其地位是无法取代的。车站商圈的南迁，很可能带来银川现有南门商业势力和业态的调整
2、，更趋于多元化，现在医学院版块和项目版块地价、街面铺价、住宅价普通上涨20%，反映未商圈内的需求已经开始上升，而车站附近的土地却非常有限，所有每个项目都是高回报的精品。2.车站周边的发展带来新财富机会 在新南门车站的集中物业开发是对地块的一次整合，由于这里具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的周边物业开发利润较高,因而各种物业开发活动自然向车站集中。这种车站周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,促使周边成为一个富有活力的城市的新生活节点,继而可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配
3、置中,将办公、商业、娱乐、餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了商业的新财富机会，很好地带动经济的新繁荣力量发展,提高了城市的活力。3.新南门车站前景展望1.南门车站商圈城市地位据银川市政规划，新南门车站大约在明年自治区50大庆投入运营，将继续保持日客流量20000人左右，并逐年上升预计到2010年，银川南门车站的运量每年将超过25800万人次，到2020年将超过1.4亿人次。在南门车站的“超人气”带动下，新的南门商圈将会形成。届时将继续担当银川交通出入门户，新车站将提高目前车站公交线路数量，在基础服务设施方面，以车站为核心，主要安排的设施包括商贸办公、宾馆、
4、大型超市、综合百货、休闲娱乐、文化体育等。按此构想，南站地区将和南门广场、步行街商圈呈三足鼎立状分布，银川城南将成为房地产开发的新战场。2.全国车站商圈范围构成1）站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼；2)站点100—300m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重；3)站点周边300—500m的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区；4)在500~1000m内以居住用地为主。二市场调研分析1.市场需求力分析1.1银川经济环境报告兴庆区2007年上半年，兴庆
5、区地方财政收入完成1.3亿元，同比增长32%；工业总产值完成56亿元，同比增长23％；实现地区生产总值68亿元，同比增长13.1％；社会消费品零售总额完成44亿元，同比增长14％；城镇居民人均可支配收入达到66065元，同比增长26.5％；农民现金收入达到3285元，同比增长15％。城镇登记失业率为3.44％；人口自然增长率为2.49‰。1.2银川房地产市场供求状况2007年6月，在市房屋产权交易管理中心登记的房地产交易（包括新建商品房现售和存量房买卖）共2703套，成交面积29.98万平方米（新建商品房成交面积24.04万平方米，成交套数1275套.存量房成交面积
6、5.94万平方米,成交套数705套,与上月相比成交量增加24%），成交金额1456577.23万元,与上月相比分别增加63%和3215%。据2007年上半年银川市房地产市场监测报告可知：（1）房地产开发投资小幅下降银川市辖区房屋施工面积为118.2万平方米，同比下降9.8%。其中：住宅施工面积75.2万平方米，同比下降17.5%；房屋新开工面积24.8万平方米，同比下降7.5%。其中：住宅新开工面积为18.02万平方米，同比下降26.1%；住宅空置面积为125.84万平方米，同比下降1.9%。（2）市场住宅产品供给趋势252007上半年，经核准上市的商品住房预售面积
7、为60.81万平方米,预售套数5240套。同比分别增长78.8%和75.84%。其中90平方米以下中小户型住房供应量明显提高（今年上半年90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套,同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.87%），与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅。（3）市场需求旺盛带来供给上升从银川市房管局《2007年上半年银川市房地产市场监测报告》中获悉：商品房中住宅销售金额达21.21亿元，与去年同期相比增幅41.7%。上半年,商品房销售合同备案面积同比上升21.29%。其中，商品住
