土地估价的基本程序

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1、土地估价的基本程序一、土地估价程序1．确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，考虑使用年期。2．拟订估价作业计划估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划必须先行调查，在已经确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证，分析价格影响因素及条件、估价方法的选用，试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。3．收集资料实地踏勘产权登记资料、地籍图、建筑平面位

2、置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。4．分析整理相关资料主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平，利率的影响。5．选定方法试算价格根据估价目的、估价对象特点，所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价，一般不少于两种方法。6．确定宗地估价结果估价师根据估价资料、对象、目的、方法、

3、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。7．撰写估价报告书土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。二、土地估价业务受理（一）土地估价业务获取的途径1．政府委托政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进

4、行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。2．企业或个人委托委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。3．自有自估即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托

5、估价、企业或个人委托。对于获取的途径要记忆清楚。根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。（二）土地估价业务受理及应注意的问题1．明确双方权利与义务要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。2．合理安排时间及人员估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独立性，与项目本身没有任何需

6、要回避的紧密联系。3．保证估价质量保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。4．适当提供相关附加（增值）业务估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善

7、土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增加相应的收入。5．注意适应相关行业的要求（如审计）估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。6．注意适应国际规范国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及

8、股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价工作日益国际化的要求。（三）签订土地估价委托协议的重要性1．估价委托的法律依据；2．明确土地估价双方权利与义务；3．降低估价收益风险。作为记忆重要内容。